Mieszkanie w bloku bądź kamienicy posiada wiele zalet, niewątpliwie jedną z nich jest korzystna lokalizacja (z reguły blisko centrum miasta) oraz fakt, że opłacając czynsz do spółdzielni lub wspólnoty, praktycznie nie musimy podejmować jakichkolwiek decyzji a propos administrowania naszej nieruchomości. Ogromna wygoda jaką niesie ze sobą posiadanie mieszkania jest nie do przecenienia, niestety posiadanie lokalu mieszkalnego ma również swoje wady, a największą z nich mogą być wszechobecny hałas, zanieczyszczenie powietrza oraz niestety sąsiedzi. Czasami może się zdarzyć, że otoczenie będzie szczególnie uciążliwe, przez co mieszkanie w takich warunkach stanie się niezwykle wyczerpujące i praktycznie niemożliwe. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem może być wyprowadzka za miasto - zakup działki oraz budowa własnego domu, dzięki czemu od podstaw wykonamy i urządzimy swoje miejsce na ziemi wedle własnego uznania. Czy takie rozwiązanie jest drogie? Ile może kosztować budowa domu i jak sporządzić kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego?

Kredyt na budowę domu – jak się przygotować i kiedy można złożyć wniosek?

Decyzja o budowie domu jest jedną z najpoważniejszych jakie można podjąć. W przypadku budowy domu systemem gospodarczym, to na inwestorze spoczywa cały ciężar związany z organizacją pracy ekip budowlanych, zaopatrzeniem ich w materiały oraz cała logistyka pozwalająca na postęp prac, dlatego warto odpowiednio się do tego przygotować i policzyć czy przypadkiem nie porywamy się z motyką na słońce. Jest sprawą oczywistą, że decydując się na budowę domu systemem gospodarczym, konieczne jest posiadanie kawałka ziemi przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną. Należy pamiętać, że nie na każdym rodzaju gruntu można zbudować dom, więc jeśli dopiero rozglądasz się za zakupem działki to koniecznie sprawdź czy można na niej wznosić budynki mieszkalne – informację tę znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście samo sprawdzenie działki to nie wszystko – aby zbudować dom należy posiadać projekt budowlany domu, złożyć go wraz z wnioskiem w wydziale architektury bądź urbanistyki odpowiedniego urzędu oraz uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę. Rozpatrując budowę domu przez pryzmat kredytu hipotecznego, to dopiero teraz możliwe jest, aby złożyć wniosek do banków, o sfinansowanie całego przedsięwzięcia. Co istotne – działka może być wkładem własnym (przeczytaj czym jest wkład własny)

Jak wykonać kosztorys budowlany?

Jednym z dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny jest kosztorys robót budowlanych. Dokument ten informuje bank jakie nakłady przewidujemy ponieść na każdym etapie prac, dzięki czemu bank będzie mógł ustalić wysokość transz kredytowych oraz częstotliwość ich wypłacania. Samo zrobienie kosztorysu budowlanego nie jest takie proste, ale na szczęście część banków samemu wypełnia dokument i przedkłada gotowe propozycje kwot na poszczególne prace. Oczywiście kwoty te mogą znacząco różnić się od rzeczywistych nakładów, ale stanowią cenną wskazówkę przy szacowaniu kosztów budowy domu. Oczywiście są też instytucje, które wymagają, aby kosztorys został uzupełniony i ostemplowany przez profesjonalistę (np. kierownika budowy z odpowiednimi uprawnieniami) i zawierał on konkretne wartości rozbite na poszczególne etapy, które będą podlegały szczegółowej ocenie przed analityka banku. A ile kosztuje kosztorys budowlany, który na pewno zostanie zaakceptowany przez bank? Może on kosztować nawet kilkaset złotych, aczkolwiek większość kierowników wykonuje go w ramach swoich obowiązków i nie pobiera za to żadnych dodatkowych opłat. Typowy kosztorys budowlany składa się z kilku sekcji – zanim jednak przejdziemy do ich omówienia to warto również wiedzieć, że wszystkie banki szacują minimalny koszt zbudowania domu, który zależy od projektu, powierzchni, lokalizacji itp. Oznacza to, że banki mogą szacować minimalną cenę budowy jednego metra kwadratowego w przedziale 2000-3000 zł, więc jeśli planowałeś wydać mniej na budowę domu i sfinansować ją kredytem hipotecznym to jest duża szansa, że bank odrzuci Twoją aplikację bądź poprosi o zwiększenie kwoty kredytu i zaproponuje swój uproszczony kosztorys budowlany.

Z czego składa się kosztorys budowlany?

Kosztorys budowlany dla banku to dokument informujący o planowanych nakładach przeznaczonych na budowę domu – zawiera on szereg informacji niezbędnych z punktu widzenia banku do oceny, czy daną inwestycję uda się wybudować w standardzie umożliwiającym przyjęcie jej jako zabezpieczenie. Do części wstępnej kosztorysu wpisujemy takie informacje jak adres nieruchomości, powierzchnię użytkową (z garażem i bez), standard wykończenia (deweloperski lub „pod klucz”) oraz metraż działki wraz z jej ceną.

Kolejną pozycją w kosztorysie projektu budowlanego jest informacja na temat prac ziemnych i fundamentów, ponieważ bez tego nie można zacząć żadnej budowy. Standardowo oczyszczenie miejsca budowy i położenie fundamentów dla domu jednorodzinnego o powierzchni około 120 m2 nie powinno kosztować więcej niż 20.000,00-30.000,00 zł, aczkolwiek wszystko zależy od wielu czynników, więc kwota ta może być wyższa.

Następną pozycją w kosztorysie budowlanym są ściany oraz stropy, schody i wylewki. Postawienie ścian wewnętrznych oraz zewnętrznych, wykonanie stropów, schodów oraz wylewki to koszt około 90.000,00 PLN, aczkolwiek wszystko zależy od projektu i użytych materiałów.

Kolejny etap, który uwzględniony jest w kosztorysie to dach – na ten można przeznaczyć około 40.000,00 zł. Po wykonaniu dachu i stolarki (okna i drzwi) możemy mówić o stanie surowym zamkniętym.

Po tym etapie przychodzi czas na pracę wewnątrz domu, a są to instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna itp.) elewacja, podłogi oraz stała zabudowa. Koszt w/w etapów jest dość znaczący i może wynieść około 150.000,00-200.000,00 PLN.

Niedoszacowany kosztorys projektu budowlanego – jak uniknąć?

Oczywiście kosztorys robót budowlanych to dokument bardzo poglądowy, ponieważ bank w dużej mierze będzie opierał się na projekcie budowlanym – najważniejsze jednak jest, aby odpowiednio oszacować koszty które możemy ponieść na każdym z etapów, ponieważ bank w umowie kredytowej zobowiąże nas do wykonania prac zgodnie z ustalonym harmonogramem. Oznacza to, że jeśli źle ocenimy cenę np. dachu to bank nie uruchomi kolejnej transzy kredytowej, dopóki nie zostanie ona wykonana. Jedną z dobrych praktyk jest doliczanie około 10-20% do każdego etapu, aby zawsze mieć pewien zapas gotówki na nieprzewidziane wydatki. Warto też przy składaniu wniosku skonsultować się nie tylko z kierownikiem budowy, lecz także z doświadczonym ekspertem, który będzie w stanie doradzić jak oszacować koszt każdego etapu budowy domu.