Każdy kto choć raz interesował się zakupem nieruchomości i finansowaniem tej transakcji ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, na pewno spotkał się z pojęciem wkładu własnego. Konieczność wniesienia własnych udziałów do transakcji pojawiła się stosunkowo niedawno, bo w 2014 roku. Wtedy to Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. rekomendację S, która jest zbiorem wytycznych, którymi powinny kierować się wszystkie instytucje udzielające swoim klientom tzw. hipotek. Mimo, że rekomendacja S dotyczy praktycznie wszystkich banków, to w ofercie wielu z nich panuje dość spory rozstrzał w wysokości wymaganego wkładu własnego.

Ile wkładu własnego przy kredycie hipotecznym

Niektóre banki, takie jak Alior, mBank, Santander czy Millennium wymagają jedynie 10%, pozwalając na sfinansowanie aż 90% wartości transakcji (w przypadku objęcia kredytu tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu), podczas gdy inne, takie jak np. ING Bank Śląski czy Banki Spółdzielcze wymagają od swoich potencjalnych kredytobiorców udziału na poziomie 30%. Czy ilość wkładu własnego zawsze wynosi tyle samo niezależnie od sytuacji? Otóż nie - posiadacze wkładu własnego w wysokości 30% niekoniecznie muszą spać spokojnie i przebierać w ofertach różnych instytucji. Banki mogą wymagać dodatkowego wkładu własnego (a nawet odmówić jego udzielenia) np. jeśli:

jest to Twój kolejny (np. 3, 4, itd.) kredyt hipoteczny;

nieruchomość zostanie uznana przez analityka majątkowego za niestandardową i ciężko zbywalną np. ze względu na powierzchnię użytkową bądź okolicę w której się znajduje;

prowadzisz działalność gospodarczą lub pracujesz w branży podwyższonego ryzyka;

Masz powyżej 45 lat, bierzesz kredyt z drugą osobą i tylko Ty uzyskujesz dochód;

wewnętrzny mechanizm oceny banku zakwalifikuje Cię do grupy klientów o podwyższonym ryzyku.

Kredyt bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Wkład własny może występować w różnych formach – najpopularniejszą z nich jest oczywiście gotówka. Dysponując odpowiednią kwotą pieniędzy, z kredytu hipotecznego możemy skorzystać praktycznie w każdym banku. Problem pojawia się w momencie kiedy nie dysponujesz odpowiednią ilością gotówki – wtedy ilość ofert z których można skorzystać znacząco maleje. Niemniej jednak są jeszcze banki, które udzielają kredytu bez wkładu własnego w formie pieniężnej i dają możliwość, aby wnieść go do transakcji w następujących wariantach:

działka pod zabudowę domu (wartość działki liczy się jako udział przy kredycie hipotecznym na budowę domu),

wydatki poniesione na roboty budowlane oraz na zakup materiałów budowlanych (jeśli budujemy dom, to koszt już poniesiony bank może zaliczyć jako wkład własny),

ubezpieczenie niskiego wkładu (zgodnie z rekomendacją S kredytobiorca musi wnieść wkład własny w wysokości 20%, jednakże skorzystanie z ubezpieczenia pozwoli pożyczyć z banku aż o 10% więcej)

poniesiony koszt nabycia nieruchomości (jeśli kupiliśmy nieruchomość za gotówkę, to mamy od 12 do 24 miesięcy na uzyskanie kredytu hipotecznego i uzyskanie nawet 90% wydanej kwoty),

środki wniesione na rzecz sprzedającego (każda złotówka wydana w ramach transakcji czy to w ramach umowy przedwstępnej czy umowy rezerwacyjnej zalicza się do wkładu własnego),

darowizna (środki na wkład własny możemy otrzymać w formie bezzwrotnej darowizny np. od rodziców. Forma ta jest o tyle istotna, że wkład własny nie może zostać pokryty gotówką z otrzymanego kredytu bądź pożyczki)

inna nieruchomość (wkładem własnym może być dom bądź mieszkanie, ważne jest, aby nieruchomość nie była obciążona hipoteką – czyli nie miała wpisu w dziale IV Księgi Wieczystej).

Ile trzeba mieć wkładu własnego?

Ile w takim razie trzeba mieć wkładu własnego, aby zakupić bądź wybudować nieruchomość? To zależy jak dobrą ofertę kredytu hipotecznego chcemy uzyskać. Należy pamiętać, że minimalny wkład własny będzie wiązał się większym ryzykiem dla banku, a to na pewno przełoży się na wyższą marżę oraz wyższy całkowity koszt kredytu. Przy minimalnym wkładzie własnym na poziomie 10%, marża jaką możemy uzyskać w bankach zaczyna się w okolicach 2,3-2,5%. A ile trzeba mieć wkładu własnego, żeby oferta była lepsza? Tutaj odpowiedź jest nieco bardziej skomplikowana. Pewnym jest, że im tego wkłady własnego będzie więcej, tym lepiej dla naszego portfela. Posiadając udział w transakcji na poziomie wyższym niż 20% koszt kredytu znacząco maleje i uzyskanie finansowania z marżą w okolicach 1,8-2% nie powinno stanowić problemu. Przy jeszcze wyższym wkładzie własnym (np. na poziomie 40%, 50% bądź 60%) oferta może być jeszcze bardziej korzystna, więc czasami warto zastanowić się czy nie lepiej jest sięgnąć głębiej do portfela, aby uzyskać tańszy kredyt. Bądź skorzystać z opcji kredytu bez wkładu własnego włączając do transakcji np. inną nieruchomość.