Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku – czy to się opłaca?
13 stycznia 2025
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – wsparcie dla kredytobiorców bez wkładu własnego
6 marca 2025
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – co należy wiedzieć decydując się na zakup
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to dla wielu osób jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu. Nowopowstałe inwestycje deweloperskie oferują szeroki wybór mieszkań – od niewielkich kawalerek po ponad 100 metrowe apartamenty z wielkimi tarasami bądź dużymi ogródkami do wyłącznego korzystania. A to wszystko w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, często też z możliwością negocjacji ceny oraz dostępem do dodatkowych udogodnień, takich jak miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, rowerownie, siłownie, sauny oraz baseny. Aktualna sytuacja rynkowa zdaje się być sprzyjająca dla osób poszukujących mieszkania – brak dopłat do kredytów (wstrzymano program „kredyt na start”), wysokie stopy procentowe, niepewna sytuacja gospodarcza oraz mniejsza zdolność kredytowa, będąca wynikiem wysokiego oprocentowania kredytu, skutecznie hamują popyt na zakup nowych nieruchomości przez co wiele mieszkań od deweloperów już dłuższy czas poszukuje nowych nabywców. Jeśli więc zastanawiasz się nad zakupem mieszkania na rynku pierwotnym to ten artykuł może być dla Ciebie pomocny ponieważ przyjrzymy się najważniejszym aspektom zakupu mieszkania na rynku pierwotnym z perspektywy klienta oraz eksperta kredytowego.
Spis treści
- Szeroka oferta dostępnych mieszkań w dobrych lokalizacjach
- Możliwości negocjacji ceny i dodatkowe korzyści
- O czym pamiętać kupując mieszkanie z rynku pierwotnego?
- Proces zakupu nieruchomości i przekazania własności
- Kredyt hipoteczny i rola eksperta kredytowego
- Oprocentowanie stałe a zmienne – które wybrać?
- Rola doradcy budowlanego – dlaczego warto skorzystać z jego usług?
- Podsumowanie
Szeroka oferta dostępnych mieszkań w dobrych lokalizacjach
Rynek pierwotny obfituje bogactwem mieszkań i propozycja dla potencjalnego nabywcy – oferuje nie tylko mieszkania na obrzeżach lecz także nowoczesne apartamenty w ścisłym centrum wielkich miast. O ile jakiś czas temu większość nowych osiedli budowano na peryferiach tak teraz deweloperzy na swe inwestycje coraz częściej wybierają lokalizacje z dostępem do infrastruktury, takiej jak sklepy, szkoły, przedszkola czy tereny zielone, co znacząco podnosi komfort życia mieszkańców.
Możliwości negocjacji ceny i dodatkowe korzyści
Poniżej przedstawiam średnie ceny za metr kwadratowy w największych miastach Polski (żródło: https://nieruchomosci.expert/):
| Miasto | Średnia cena za m² |
|---|---|
| Warszawa | 15 500 zł |
| Kraków | 14 563 zł |
| Wrocław | 11 800 zł |
| Gdańsk | 12 300 zł |
| Poznań | 10 200 zł |
| Łódź | 11 000 zł |
Choć ceny mieszkań na rynku pierwotnym są ustalane przez dewelopera i prawie zawsze są one wyższe od cen mieszkań na rynku wtórnym, to wciąż istnieje przestrzeń do negocjacji ceny w przypadku zainteresowania zakupem wymarzonego mieszkania. Zawsze warto zapytać pracownika działu sprzedaży o możliwość negocjacji ceny lub uzyskania dodatkowych benefitów, takich jak:
- darmowe miejsce parkingowe,
- komórka lokatorska w cenie mieszkania,
- wykończenie pod klucz w promocyjnej cenie,
- rabaty na zakup kolejnych nieruchomości od dewelopera.
Negocjacje nie zawsze są możliwe, jednakże zawsze warto próbować obniżenie ceny bądź dodatkowe profity szczególnie, że część deweloperów już na starcie oferuje rozmaite promocje bądź zniżki ograniczone czasowo. Dzieje się tak, ponieważ część inwestycji finansowana jest kredytem deweloperskim od którego bank kredytujący pobiera odsetki stąd, w przypadku gorszej koniunktury na rynku, deweloperom zależy na szybszej sprzedaży dostępnych lokali.
O czym pamiętać kupując mieszkanie z rynku pierwotnego?
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z kilkoma istotnymi aspektami, które warto znać i uwzględnić w swoim planie zakupu wymarzonej nieruchomości:
- Umowa deweloperska – należy dokładnie zapoznać się z jej treścią, sprawdzić harmonogram płatności i terminy odbioru mieszkania.
- Reputacja dewelopera – warto przeanalizować wcześniejsze inwestycje danej firmy i sprawdzić opinie klientów. Informacje o zrealizowanych już inwestycjach można znaleźć w prospekcie informacyjnym.
- Standard wykończenia – upewnijmy się, jakie materiały i technologie zostaną użyte do budowy budynku.
- Koszty dodatkowe – opłaty za akt notarialny, podatki i koszty wykończenia mieszkania mogą znacząco wpłynąć na budżet.
Proces zakupu nieruchomości i przekazania własności
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wygląda nieco inaczej niż zakup na rynku wtórnym. Największa różnica to etap na jakim znajduje się dana inwestycja. Deweloperzy mogą sprzedawać lokal w inwestycji posiadającej wszelkie odbiory i pozwolenie na użytkowanie, ale mogą też sprzedawać mieszkania będące de facto „dziurą w ziemi”. Stan zaawansowania prac oczywiście zależy od preferencji każdego z nabywców, jedni wolą „gotowiec”, inni zaś wolą poczekać 2-3 lata, ponieważ lokalizacja, cena bądź standard są dla nich dużo bardziej korzystne. Niezależnie od tego jaki rodzaj nieruchomości wybierzesz, proces w dużym uproszczeniu, zawsze wygląda podobnie.
- Wybór mieszkania – po analizie ofert i obejrzeniu inwestycji wybieramy konkretny lokal dopasowany do naszych teraźniejszych i przyszłych potrzeb. Jeśli planujemy zaciągnięcie kredytu hipotecznego to już na tym etapie należy zadbać o zbadanie zdolności kredytowej, aby uniknąć problemów w przyszłości.
- Podpisanie rezerwacyjnej i/lub umowy deweloperskiej – po podjęciu decyzji o zakupie należy podpisać dokumenty w których zobowiązujemy się do zakupu nieruchomości. Dokument ten precyzuje warunki zakupu, harmonogram wpłat oraz termin odbioru mieszkania.
- Ubieganie się o kredyt hipoteczny – jeśli planujesz sfinansować transakcję kredytem hipotecznym to warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który doradzi jak znaleźć najlepszą ofertę finansowania. Pamiętaj, że Twój bank nie zawsze jest najtańszy, więc warto lepiej zgłębić to zagadnienie, ponieważ różnice na racie i całkowitym koszcie kredytu mogą iść w setki tysięcy złotych. Warto pamiętać że usługi pośrednika kredytowego są najczęściej bezpłatne dla kredytobiorcy, więcej o tym przeczytaj w naszym artykule: „Jak nie stracić przy wyborze kredytu?”
- Odbiór techniczny mieszkania – przed podpisaniem aktu notarialnego należy dokładnie sprawdzić stan lokalu. Etap ten jest bardzo ważny, ponieważ w razie wykrycia wad możliwe będzie wezwanie dewelopera do zastosowania poprawek.
- Podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność – po jego podpisaniu mieszkanie oficjalnie staje się naszą własnością.
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego i wpis do księgi wieczystej – konieczne formalności po zakupie najczęściej realizowane są u notariusza podczas przenoszenia własności. Oczywiście pomoc notariusza nie jest obligatoryjna, jeśli chcemy zaoszczędzić kilkaset złotych to możemy samodzielnie dokonać wpisów do księgi wieczystej na podstawie dokumentów uzyskanych od dewelopera oraz banku.
Kredyt hipoteczny i rola eksperta kredytowego
Warto zauważyć, że programy rządowe, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, które obowiązywały w poprzednich latach, miały znaczący wpływ na rynek kredytów hipotecznych, zwiększając popyt na mieszkania i przyczyniając się do wzrostu ich cen. Aktualnie, jak możemy dowiedzieć się z analizy BIK:
„W grudniu 2024 r. w porównaniu z grudniem 2023 roku banki i SKOK-i udzieliły więcej kredytów gotówkowych oraz wydały więcej kart kredytowych. Mniej udzielonych zostało kredytów mieszkaniowych oraz kredytów ratalnych.”
Dlatego w takiej sytuacji również banki bardziej zabiegają o zdobycie klienta. Ekspert kredytowy może znacząco ułatwić proces wyboru najkorzystniejszej ofert kredytu hipotecznego oraz ułatwić proces zakupu mieszkania, pomagając w:
- znalezieniu najkorzystniejszej oferty kredytowej,
- negocjowaniu warunków kredytu,
- kompletowaniu dokumentów niezbędnych do uzyskania finansowania,
- szczegółowym omówieniu umowy kredytowej,
- przyspieszeniu procesu decyzyjnego banku.
Oferty kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach mogą się znacznie różnić. Jak już wspomniałem wybór odpowiedniej instytucji finansowej może skutkować oszczędnościami rzędu nawet kilkuset tysięcy złotych na całkowitym koszcie kredytu. Różnice te wynikają m.in. z wysokości marży banku, oprocentowania czy dostępnych promocji.
Oprocentowanie stałe a zmienne – które wybrać?
Jeśli planujesz zakup mieszkania na kredyt to składając wniosek staniesz prawdopodobnie przed największych dylematem, który może zaważyć na Twojej przyszłości w sposób negatywny bądź pozytywny. Mianowicie konieczny będzie wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety:
- Oprocentowanie stałe – w Polsce standardowo obowiązuje przez 5 lat. Po tym czasie można ponownie zamrozić raty na kolejne 5 lat lub przejść na oprocentowanie zmienne. Główną zaletą stałego oprocentowania jest przewidywalność kosztów – niezależnie od zmian stóp procentowych, rata kredytu pozostaje na tym samym poziomie przez cały okres obowiązywania stawki.
- Oprocentowanie zmienne – jest uzależnione od wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR) i marży banku, co oznacza, że wysokość rat może się zmieniać w zależności od sytuacji na rynku finansowym. Główną korzyścią oprocentowania zmiennego jest możliwość skorzystania z niższych rat w przypadku spadku stóp procentowych, jednak istnieje również ryzyko ich wzrostu.
Wybór rodzaju oprocentowania powinien być dostosowany do indywidualnej sytuacji finansowej oraz skłonności do ryzyka. W czasach wysokiej inflacji i niepewności ekonomicznej wielu kredytobiorców decyduje się na oprocentowanie stałe, aby uniknąć nagłych wzrostów rat.
Rola doradcy budowlanego – dlaczego warto skorzystać z jego usług?
Odbiór techniczny mieszkania to kluczowy etap, który pozwala zweryfikować jakość wykonania lokalu. Pośpiech, niestaranność oraz niedokładność to domena nie tylko tych małych, lecz także tych wielkich, a kupując mieszkanie na rynku pierwotnym na kredyt staramy się zminimalizować każde możliwe ryzyko, że wada znacząco wpłynie na nasze życie. Zatrudniony przez Ciebie doradca budowlany pomoże:
- sprawdzić, czy mieszkanie zostało wybudowane zgodnie ze sztuką budowlaną,
- wykryć ewentualne usterki i wady konstrukcyjne,
- negocjować poprawki z deweloperem przed podpisaniem protokołu odbioru.
Skorzystanie z usług doradcy budowlanego może uchronić nas przed kosztownymi naprawami i zapewnić większy komfort użytkowania mieszkania. Pomoże to również w upewnieniu się, że podjęta przez nas decyzja o zakupie tego konkretnego mieszkania w tej konkretnej lokalizacji była jak najbardziej słuszna.
Podsumowanie
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to duże wyzwanie, ale także ogromna szansa na komfortowe życie w nowoczesnym budynku, wśród ludzi o podobnym stylu życia i tożsamych zainteresowaniach. Wybór odpowiedniej lokalizacji, negocjacje ceny, dokładna analiza umowy oraz wsparcie ekspertów – kredytowego i budowlanego – to kluczowe kroki, które pozwolą uniknąć problemów i cieszyć się nowym mieszkaniem bez stresu. Warto podejść do całego procesu świadomie i skorzystać z dostępnych narzędzi, aby podjąć najlepszą możliwą decyzję. Jeśli masz pytania bądź chcesz dowiedzieć się więcej jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego to skontaktuj się ze mną bądź umów się na bezpłatne spotkanie do mojego biura w Łodzi.
