Kredyt hipoteczny jest najtańszą opcją finansowania potrzeb mieszkaniowych dla osób fizycznych. Jednakże rozglądanie się za najlepszą ofertą kredytu, niejednego potrafi przyprawić o zawrót głowy ze względu na sporą liczbę banków oferujących ten produkt finansowy. Co więcej, ilość parametrów służących do porównywania ofert poszczególnych instytucji jest naprawdę duża, a z perspektywy 20-30 lat może się okazać, że tylko niektóre z nich są naprawdę kluczowe i to one powinny być prześwietlane w pierwszej kolejności, ponieważ w dużej mierze decydują o całkowitym koszcie kredytu. Czym są w takim razie marża i prowizja kredytu hipotecznego?

Co to jest marża kredytu?

Odpowiedź na to pytanie jest wbrew pozorom bardzo prosta. Marża kredytu hipotecznego to w dużym uproszczeniu zarobek banku za udzielony produkt kredytowy. Co ważne, marża kredytu hipotecznego nie jest tym samym co oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jest to bardzo ważne podczas porównywania ofert, ponieważ banki w Polsce, w prawie 100% przypadków, udzielają kredytów hipotecznych w oparciu o oprocentowanie zmienne, a w umowach kredytowych głównie kładą nacisk właśnie na oferowaną marżę banku.

Co w takim razie składa się na oprocentowanie kredytu?

Otóż oprocentowanie to marża plus stopa WIBOR (3 lub 6 miesięczny) – co istotne, jako, że banki posługują się w umowach głównie terminem „marża kredytu” to zawsze należy pamiętać o tym, aby dodać stopę WIBOR i tym sposobem uzyskać oprocentowanie, które będzie można porównać w wielu bankach. Jako, że oprocentowanie kredytu hipotecznego liczone jest w skali roku, to najkorzystniejszym kredytem będzie ten o najniższej sumie WIBORu oraz marży kredytu, ponieważ bank w tej sytuacji naliczy mniejsze odsetki. Oczywiście przy założeniu, że bank nie zrekompensuje sobie niskiej marży np. obligatoryjnym ubezpieczeniem, które z nawiązką pokryje promocyjną marżę kredytu.

Jaka marża kredytu hipotecznego?

Zasadniczo mówi się, że „im dalej w las, tym więcej drzew”. Oznacza to, że im dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego, tym bardziej powinniśmy zwracać uwagę na warunki cenowe kredytu, ponieważ różnica w ofertach pomiędzy poszczególnymi bankami może wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych na całym okresie kredytowania. Dlatego też szukając najlepszej oferty kredytu hipotecznego należy sprawdzić jakiej wysokości marżę oferuje dana instytucja oraz jaką stawkę WIBOR używa do wyliczenia całkowitego oprocentowania kredytu.

A jaką marżę kredytu hipotecznego możemy otrzymać starając się o kredyt? Wszystko zależy przede wszystkim od tego jakim wkładem własnym dysponujemy – na rynku kredytów hipotecznych panuje zasada, że im jest on większy, tym niższa może być marża kredytu hipotecznego. A jaka marża kredytu hipotecznego może zostać uznana za korzystną? Jeśli dysponujemy wkładem własnym na poziomie 20-30% wartości nieruchomości, to marża na poziomie 1,8-2,0% może zostać uznana za naprawdę korzystną. Drugą opcją na obniżkę marży jest skorzystanie z dodatkowych produktów oferowanych przez bank – najczęściej jest to ubezpieczenie na życie bądź ubezpieczenie od utraty pracy. W tym przypadku bank zobowiązuje nas do posiadania polisy przez określony czas, aby utrzymać niższy poziom marży kredytu i tym samym zapłacić niższe odsetki.

Przeczytaj także: Co to jest ubezpieczenie kredytu i czy warto się na nie zdecydować?

Prowizja za kredyt hipoteczny

Kolejnym bardzo istotnym parametrem z punktu widzenia porównywania kredytu hipotecznego jest prowizja. Czym jest prowizja? Otóż jest to forma wynagrodzenia za wykonaną czynność np. za uruchomienie kredytu hipotecznego przez bank. Prowizja kredytu hipotecznego występuje w wielu bankach i najczęściej doliczana jest ona przez bank do zaciąganej kwoty kredytu, dzięki czemu od prowizji bank również nalicza oprocentowanie. Oczywiście prowizja za uruchomienie kredytu hipotecznego nie musi zostać skredytowana – jeśli wybrałeś najlepszą ofertę i musisz uiścić prowizję do banku, to najtaniej dla Ciebie będzie opłacić ją z góry.

Jaka więc prowizja kredytu hipotecznego jest najlepsza dla przyszłego kredytobiorcy? Oczywistym jest, że im jest ona niższa, tym lepiej dla kredytobiorcy, dlatego warto rozglądać się za ofertami banków, które w swojej ofercie dysponują zerową prowizją za uruchomienie. Oczywiście porównując oferty kredytów hipotecznych należy spojrzeć na temat marży i prowizji w kredycie hipotecznym nieco szerzej. Nie wszystkie oferty banków „z prowizją” są złe i nie należy ich od razu odrzucać – kilka instytucji proponuje prowizję w kredycie hipotecznym, kosztem np. ubezpieczenia, dzięki czemu w dłuższej perspektywie czasu może okazać się, że opłacenie prowizji na start będzie dużo bardziej opłacalna od oferty 0% prowizji, gdzie bank zobliguje nas do skorzystania z oferty np. ubezpieczenia na życie bądź ubezpieczenia od utraty pracy.