W życiu każdego człowieka przychodzi moment na dużą zmianę. Czasami przedmiotem tej zmiany jest praca, często zdarza się, że jest to nowy samochód, ale zdarza się też, że stajemy przed dość dużym wyzwaniem jakim jest zmiana miejsca zamieszkania. Powodów jest tyle ile ludzi – jedni zmieniają miejsce zamieszkania ponieważ powiększyła im się rodzina, inny potrzebują dodatkowych metrów kwadratowych, aby urządzić w nich swoje biuro. Jeszcze inni chcą przeprowadzić się bliżej miejsca pracy, bądź miejsca zamieszkania swojej najbliższej rodziny.

Jakie warunki trzeba spełnić i co zrobić, aby dostać kredyt hipoteczny?

Osoby te, niezależnie od ich wewnętrznych motywacji do zmiany otoczenia, możemy podzielić na dwie grupy – tych, którzy mają szczęście (i środki!), więc nie potrzebują zewnętrznego finansowania oraz tych, którzy potrzebują kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Tym co może być wspólnym mianownikiem dla tej drugiej grupy osób jest często brak wiedzy na temat tego czym jest kredyt hipoteczny i jakie formalności muszą spełnić, aby go otrzymać. Chiński filozof Lao-Tzu, powiedział kiedyś, że nawet najdalszą podróż zaczyna się od pierwszego kroku. Dlatego też postaram się przybliżyć nieco temat kredytu hipotecznego i warunków jakie należy spełnić, aby otrzymać pieniądze z banku na swoją wymarzoną nieruchomość.

1. Sprawdzić zdolność kredytową

Zdolność kredytowa to tak naprawdę najważniejsza rzecz do zweryfikowania zanim przystąpimy do poszukiwania wymarzonego miejsca na ziemi. Jest czynnością pozbawioną sensu przeglądanie ogłoszeń biur nieruchomości i osób prywatnych oferujących mieszkanie lub dom na sprzedaż, nie wiedząc czy stać nas na kupno. Dlatego wcześniejsze zbadanie możliwości uzyskania kredytu od strony zdolności informuje nas jaką maksymalną wysokość kredytu hipotecznego możemy uzyskać w bankach i do jakich widełek cenowych powinniśmy zawęzić poszukiwania mieszkania bądź domu.

Ale czym faktycznie ta zdolność jest? Według ustawy z dnia 29.08.1997 r. Prawo Bankowe definiuje się ją następująco: „Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie”. Teoretycznie jest to logiczne – bank udzielający kredytu hipotecznego musi zbadać czy jesteśmy w stanie zabezpieczyć odpowiednią kwotę z naszego dochodu na terminową obsługę rat udzielonego kredytu. Sprawdź również nasz artykuł Brak zdolności kredytowej - co robić?

Zdolność kredytowa jest ściśle związana z uzyskiwanym przez nas dochodem. Panuje powszechne przekonanie, że tylko posiadacze umowy o pracę na czas niekreślony są w stanie pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu. Otóż nie! Kredyt hipoteczny dostępny jest też dla osób uzyskujących wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę na czas określony, umowy mianowania/powołania, umowy zlecenia, umowy o dzieło, działalności gospodarczej, kontraktu menadżerskiego, najmu lokalu mieszkalnego, uzyskiwania dywidendy z tytułu posiadanych akcji i wielu innych. Co więcej, dochód możemy uzyskiwać również w walutach obcych takich jak euro, korony norweskie, franki szwajcarskie lub funty brytyjskie.

Spektrum jest dość szerokie – bardzo ważna zasada, a propos dochodu, to tzw. powtarzalność. Jeśli uzyskiwane przez nas wynagrodzenie otrzymujemy w sposób regularny i ciągły to rośnie szansa na otrzymanie zielonego światła z banku. Kolejną ważną zasadą jest możliwość jego udokumentowania. Niestety, ale uzyskując dochód nieewidencjonowany nie mamy co liczyć na uwzględnienie go w symulacji zdolności kredytowej.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Jest kilka czynników, generalnie są to: wysokość dochodów, źródło oraz systematyczność uzyskiwania tego dochodu, aktualne obciążenia i zobowiązania kredytowe, okres kredytowania, rodzaj raty (równa lub malejąca), dotychczasowa historia kredytowa, wiek kredytobiorcy, liczba osób w gospodarstwie domowym, dodatkowe zabezpieczenia (np. inna należąca do kredytobiorcy nieruchomość, poręczyciel) oraz wysokość wkładu własnego.

Wkład własny jest dość istotnym czynnikiem w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny w banku. Od dłuższego czasu kredytobiorcy mają obowiązek wnieść do transakcji kupna 20% swoich środków. Niektóre banki umożliwiają jednak zakup wymarzonego M już przy 10% wkładu, a brakujący kapitał ubezpieczają tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu, dzięki czemu można pożyczyć z banku nawet 90% wartości nieruchomości.

Co jednak począć, kiedy nie posiadasz odłożonej żadnej większej kwoty, bądź nie chcesz pozbywać się wszystkich swoich oszczędności?! I w tej sytuacji nic nie stoi na przeszkodzie, aby uzyskać kredyt, ponieważ wkład własny nie musi zostać wniesiony gotówką! Niektóre banki akceptują możliwość wniesienia do transakcji innej nieruchomości (należącej nawet do osób trzecich – np. rodziców bądź teściów), dzięki czemu będziemy mogli uzyskać kredyt hipoteczny nawet na 100% kwoty zakupu! Badanie zdolność kredytowej jest dość złożonym procesem, jeśli jednak przebiegnie ono pozytywnie i bank da zielone światło, to wtedy można przejść do następnego kroku.

2. Wybrać nieruchomość, na którą weźmie się kredyt hipoteczny

Wiedząc jak dużą kwotę kredytu jesteśmy w stanie pożyczyć z banku w ramach kredytu hipotecznego, możemy wreszcie przystąpić do poszukiwania tej wymarzonej nieruchomości. Liczba ofert w których możemy przebierać jest spora. Aby wybrać tę idealną należy odpowiedzieć sobie na pytanie na temat naszych preferencji. Wolimy mieszkać w domu położonym w niewielkiej miejscowości, a może przeszkadza nam duża odległość od centrum miasta i wolimy przeprowadzić się do bloku? Generalnie, rozpatrując nieruchomość od strony czysto finansowej, musimy pamiętać że bank może nie zgodzić się na zakup nieruchomości, którą sobie upatrzyliśmy i nie będzie możliwości uzyskania od tej decyzji jakiegokolwiek odstępstwa.

Co może być brane pod uwagę przez bank podczas analizy kredytu hipotecznego?

Nie można jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ wszystko zależy od wewnętrznej polityki instytucji, w której staramy się o kredyt. Nie każdy bank sfinansuje zakup działki powyżej 0,3 ha (nie mówiąc o sfinansowaniu zakupu samej działki). Nie w każdym banku uzyskamy kredyt hipoteczny na zakup loftów. Są instytucje, które nie sfinansują zakupu mieszkania, które zostało stworzone w wyniku przebudowy domu jednorodzinnego.

Na szczęście wszystko można odpowiednio wcześniej sprawdzić, aby nie narazić się na utratę zarówno czasu jak i zaliczki bądź zadatku. Warto pamiętać o tym, aby zapytać się doradcy w banku lub pośrednika kredytowego czy nieruchomość może być przedmiotem transakcji. Jeśli już znajdziemy mieszkanie lub dom, które okaże się być „tym jedynym” i upewnimy się, że żaden bank nie będzie miał obiekcji co do jego sfinansowania to możemy przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej (bądź umowy rezerwacyjnej), a w konsekwencji do kolejnego etapu.

3. Ponowne sprawdzić zdolność kredytową

W zasadzie jest to powtórzenie kroku pierwszego. Należy pamiętać, że sytuacja materialna oraz polityka banków dotycząca udzielania kredytu hipotecznego może się zmienić jak w kalejdoskopie. Dlatego jak mówi stare polskie przysłowie: „Strzeżonego Pan Bóg strzeże”. Warto więc raz jeszcze sprawdzić czy wg. banków (które de facto wyłożą pieniądze na zrealizowanie transakcji i udzielą nam kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości) stać nas na zakup wymarzonego gniazdka.

4. Wybrać ofertę banku udzielającego kredytu hipotecznego

Na koniec 2016 roku działalność bankową prowadziło w Polsce 621 instytucji finansowych (banków komercyjnych, banków spółdzielczych i innych podmiotów). Którą ofertę wybrać? W tym przypadku można skorzystać z pomocy eksperta finansowego zajmującego się porównywaniem ofert kredytowych bądź samodzielnie wyszukać odpowiedniej propozycji udając się do placówki banku lub dzwoniąc na infolinię. Można również skorzystać z rozmaitych kalkulatorów umieszczonych na sporej liczbie stron tematycznych, niemniej jednak te traktowałbym z rezerwą, gdyż przedstawiane tam wyliczenia mogą być po prostu nieaktualne. Większość osób rozpoczyna rozglądanie się za ofertą od banku, w którym posiadają swój rachunek oszczędnościowo rozliczeniowy (na który wpływa wynagrodzenie). Jest to bardzo dobry pomysł… o ile na tym nie poprzestaniemy. Banków oferujących kredyt hipoteczny jest na tyle dużo, że może się okazać, że znajdziemy instytucję która zaproponuje lepsze warunki. A lepsze warunki to często kilkadziesiąt, a nawet kilkaset złotych miesięcznie w naszej kieszeni. Pomnożone przez ilość miesięcy robi już dość konkretną kwotę.

Na co zwracać uwagę przy wyborze oferty kredytu hipotecznego?

Jest to zbyt ogólne i trudno uzyskać jednoznaczną odpowiedź. Najlepszą odpowiedzią na to pytanie jest: „A czym różnią się od siebie samochody?”. Na etapie wyboru najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego najważniejsze jest wyartykułowanie swoich oczekiwań i przyrównanie ich do naszych możliwości. Każdy chciałby otrzymać kredyt bez prowizji za uruchomienie, bez żadnych dodatkowych kosztów z marżą niewiele wyższą od 0%. Niestety takie oferty to prawdziwa rzadkość, a rzeczywistość często weryfikuje nasze oczekiwania.

Generalnie należy zawsze pamiętać, że decydując się na kredyt, wybieramy tę ofertę, która będzie atrakcyjna. A atrakcyjność to pojęcie względne; różnie rozumiane dla każdego kredytobiorcy. Dla niektórych jest to niska rata, dla innych liczy się zero prowizji inni zaś preferują, aby kredyt był ubezpieczony na wypadek ryzyka śmierci (aby bliscy odziedziczyli nieruchomość wolną od długu) bądź utraty pracy. Jeszcze inni chcą, aby nie było żadnych ubezpieczeń i kart kredytowych, a dla niektórych najważniejsze jest brak opłat za wcześniejszą spłatę (i nadpłatę) kredytu.

Może zdarzyć się też tak, że jakiś bank zaproponuje wyższą kwotę kredytu hipotecznego, ale na dużo gorszych warunkach niż konkurencja. Może zdarzyć się też tak, że mając tylko 10% wkładu własnego będziemy mogli skorzystać z oferty tylko kilku banków. Może też okazać się, że prowadząc działalność gospodarczą przez 3 miesiące w ramach samozatrudnienia będziemy mogli skorzystać z propozycji tylko dwóch instytucji. Jak to mówią diabeł zawsze tkwi w szczegółach. A te najlepiej wyjaśni doradca na spotkaniu. Co należy pamiętać to fakt, aby oferta była atrakcyjna dla nas nie tylko w momencie składania wniosku, lecz także za miesięcy bądź kilka lat (kiedy skończy się promocyjny okres marży, ubezpieczenia itp.).

Ile wniosków o przyznanie kredytu hipotecznego można złożyć?

Jeśli znalezienie w 100% satysfakcjonującej oferty się nam nie uda, a zależy nam na zakupie danej nieruchomości (np. ze względu na lokalizację bądź cenę), to należy wiedzieć, że kredyt hipoteczny to nie cyrograf. Podpisując umowę z bankiem X, nie przekreślamy możliwości zmiany go na bank Y po kilku – kilkudziesięciu miesiącach. Oczywiście jeśli oferta będzie lepsza, a zmiana się realnie opłaci. Wracając jednak do wniosku o kredyt hipoteczny; zawsze najlepiej jest złożyć takowy co najmniej do dwóch banków. do banku docelowego oraz do banku, gdzie oferta będzie nieco gorsza, a prawdopodobieństwo przyznania wyższe. Na wypadek gdyby ten pierwszy odmówił lub postawił nierealne warunki do spełnienia (np. zwiększenie wkładu własnego). Jak to w życiu, zawsze należy mieć plan B.

5. Skompletować dokumenty i złożyć wniosek o kredyt hipoteczny

Po wybraniu najlepszej oferty i złożeniu wniosku następuje cały proces uzyskania kredytu na wymarzoną nieruchomość. Analiza wniosku o kredyt hipoteczny to proces dość złożony, dlatego należy uzbroić się w cierpliwość; składa się on z co najmniej kilku kroków, z których można wyróżnić 3 główne etapy. Etapy te są uzależnione od procedur konkretnego banku i niejednokrotnie wzajemnie się przenikają.

Analiza finansowa, która obejmuje sprawdzenie zdolności kredytowej oraz weryfikację uzyskiwanego dochodu. Jeśli analityk uzna, że faktycznie stać nas na zaciągnięcie zobowiązania w wysokości wnioskowanej kwoty to przekazuje naszą aplikację do kolejnego etapu.

Analiza majątkowa to tutaj analityk sprawdza poprawność dokumentów od strony nabywanej nieruchomości. Jeśli budujemy dom to analityk sprawdza prawomocne pozwolenie na budowę, wypis z rejestru gruntów, wyrys wraz z mapą ewidencyjną, projekt budowlany, dziennik budowy i jeszcze kilka innych dokumentów. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym to poprosi nas o prospekt informacyjny, umowę deweloperską i jeszcze kilka innych dokumentów. W zależności od stopnia skomplikowania, etap ten może trwać nawet kilka dni. Niemniej jednak w przypadku „prostego” zakupu mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj wystarczy umowa przedwstępna ze sprzedającym i w niektórych przypadkach zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości z opłatami.

Analiza ekonomiczna - jest to połączenie dwóch powyższych etapów, a w dużym uproszczeniu polega na oszacowaniu na ile transakcja jest obarczona ryzykiem i jakie jest prawdopodobieństwo, że mogą wystąpić jakieś perturbacje ze spłatą rat zgodnie z harmonogramem. Na tym etapie może okazać się, że bank, może zaproponować nam dołączenie dodatkowego zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości, bądź poprosić o zwiększenie wkładu własnego, jako warunku do otrzymania decyzji kredytowej.

Kiedy można spodziewać się umowy kredytowej i co powinna zawierać?

Jeśli na każdym z etapów procesu kredytowego wszyscy analitycy wyrażą zgodę i nie podstawią nam żadnych dodatkowych warunków, bądź próśb o wyjaśnienie jakiejś nieścisłości, to bank wyda pozytywną decyzję kredytową (ma na to 21 dni od momentu złożenia WNIOSKU) i po kilku – kilkudziesięciu godzinach prześle gotową umowę kredytową do podpisania. W umowie zawarte zostaną wszelkie informacje o warunkach kredytowych (prowizja, marża, wskaźnik WIBOR, opłaty okołokredytowe, ubezpieczenie pomostowe itp.) oraz o zabezpieczeniach dla banku (hipoteka), które należy ustanowić, aby kredyt został uruchomiony.

6. Czerpać radości z własnych 4 ścian i spłacać kredyt hipoteczny

Ostatni etap jest tym najprzyjemniejszym. Po uruchomieniu kredytu należy pamiętać o tym, aby poinformować bank o wpisie hipoteki do IV działu Księgi Wieczystej, aby ten zdjął ubezpieczenie pomostowe, oraz o terminowym regulowaniu rat!