Zaciąganie kredytu hipotecznego od strony klienta w większości przypadków wygląda dość prosto. Najpierw wyliczamy zdolność kredytową, porównujemy oferty kredytów hipotecznych dla kilku instytucji, następnie szukamy nieruchomości której wartość mieści się w granicach naszych możliwości finansowych. Następnie podpisujemy umowę przedwstępną i składamy do jednej bądź kilku instytucji wniosek kredytowy wraz z dokumentami zgodnie z wytycznymi każdej z nich. Bank czasami, choć nie zawsze, prosi o dodatkowe dokumenty i na sam koniec wydaje decyzję kredytową - jeśli jest ona pozytywna, to bank daje zielone światło do podpisania umowy kredytowej i uruchomienia środków na sfinansowanie całej transakcji. Co jednak dzieje się w czasie, kiedy telefon od doradcy kredytowego uporczywie milczy i na czym tak właściwie polega analiza kredytowa wykonywana przez bank oraz jak banki ją przeprowadzają?

Analiza kredytowa – jak wygląda proces od strony banku

Składając wniosek o kredyt hipoteczny (dotyczy to również kredytów gotówkowych oraz firmowych) każdy bank bardzo wnikliwie przypatruje się każdej osobie wnioskującej o kredyt. Część procesów przebiega w 100% automatycznie, jednakże w przypadku kredytów hipotecznych lwia część pracy zostaje wykonana przez ludzi (zwanych analitykami), co poniekąd tłumaczy długość całego procesu kredytowego.

Pierwszym etapem analizy kredytowej jest ocena ryzyka kredytowego. We wszystkich instytucjach przebiega ona w 100% automatycznie i to na tym etapie odpowiednio sparametryzowany system bankowy decyduje czy wpuścić naszą aplikację na pełny proces kredytowy czy odrzucić ją i wydać decyzję odmowną. W każdym banku ocena ryzyka kredytowego przebiega nieco inaczej, jednakże wspólnym mianownikiem jest zawsze sprawdzenie klienta w bazach m.in. Biura Informacji Kredytowej, Biura Informacji Gospodarczej, Krajowym Rejestrze Długów oraz Bankowym Rejestrze prowadzonym przez Związek Banków Polskich, dzięki czemu można pozyskać wiele cennych informacji w zakresie spłaty zobowiązań finansowych przez kredytobiorcę w przeszłości.

Na podstawie danych zebranych z w/w baz, instytucje finansowe dokonują analizy ryzyka kredytowego, jednakże o tym czy bank będzie zainteresowany udzieleniem kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania decydują również cechy socjodemograficzne (takiej jak wykształcenie, status mieszkaniowy, płeć, stan cywilny itp.). Analitycy banku z centrum analiz i oceny ryzyka kredytowego, pracujący w departamencie zajmującym się ryzykiem kredytowym, dokonują analizy portfela kredytowego pod kątem tego jaki profil kredytobiorcy najlepiej obsługuje swoje zobowiązanie i zasila tymi informacjami system oceny ryzyka kredytowego, aby wyeliminować klientów którzy potencjalnie mogliby narazić bank na stratę nie regulując swojego zobowiązania.

Analiza zdolności kredytowej

Kolejnym etapem procesu kredytowego jest analiza zdolności kredytowej – ta wykonywana jest ręcznie w większości banków. W zależności od instytucji oraz od rodzaju uzyskiwanego dochodu, analityk ręcznie porównuje dane z dokumentów z tymi wprowadzonymi do systemu, pod kątem ich poprawności. Analiza zdolności kredytowej to etap którego obawia się większość klientów oraz doradców kredytowych, ponieważ pracownicy banku potrafią przyłożyć szczególną uwagę do pozornie mało istotnych szczegółów, znaleźć niewielką anomalię, a następnie poprosić o jej wyjaśnienie bądź uznać ją za tyle groźną, że wydadzą odmowna decyzję kredytową, wskazując jako powód negatywną analizę ryzyka kredytowego. Lista rzeczy, na które analitycy zwracają uwagę jest naprawdę duża i znany mi jest przypadek klienta, który uzyskał odmowną decyzję kredytową ponieważ kupował kryptowalutę na jednej z giełd, co analityk uznał za zbyt dużą skłonność do hazardu.

Ponadto, w przypadku osób uzyskujących dochód z działalności gospodarczej, analityk zdolności może zaniepokoić się znaczną obniżką przychodów w jednym z miesięcy w roku, stratą finansową w bieżącym okresie, bądź zajęciem konta przez Urząd Skarbowy na niewielką kwotę (np. zdarza się, że niektórzy klienci nie płacą mandatów karnych, nałożonych np. przez drogówkę) przez co wyda decyzję negatywną dla naszej aplikacji kredytowej bez możliwości jakiejkolwiek rozmowy i próby wyjaśnienia takiego stanu rzeczy. Niemniej jednak w/w sytuacje stanowią prawdziwą rzadkość i większość klientów, w szczególności tych którzy zdecydowali się na spotkanie z doradcą kredytowym, wybiera takie banki, aby ryzyko odrzucenia wniosku na etapie zdolności było praktycznie zerowe.

Analiza majątkowa i prawna oraz uruchomienie kredytu

Kolejnym etapem rozpatrywania wniosku jest analiza majątkowa i prawna – obaj analitycy dokonują oceny ryzyka kredytowego patrząc na transakcję przez pryzmat nabywanej nieruchomości. W pierwszej kolejności sprawdzany jest stan techniczny nieruchomości, aby zminimalizować ryzyko, że bank nie będzie mógł sprzedać domu lub mieszkania w razie zaniechania spłaty kredytu hipotecznego przez klienta. Następnie bank dokonuje wyceny nabywanej nieruchomości, aby potwierdzić, że wartość rynkowa przedmiotu transakcji jest zbieżna z wartością z transakcji.

Analityk prawny sprawdza zaś, czy nieruchomość którą planujemy nabyć bądź wybudować, nie posiada wad prawnych uniemożliwiających skuteczne przeprowadzenie danej transakcji. Sprawdza w szczególności czy osoby sprzedające mają prawo do rozporządzania nieruchomością oraz czy w Księdze Wieczystej nie znajdują się żadne prawa ograniczające możliwość korzystania z nieruchomości (służebność oraz dożywocie). Jeśli obaj analitycy będą zgodni, że cena transakcyjna odzwierciedla wartość rynkową, a nieruchomość nie posiada żadnych wad prawnych to wydają oni rekomendację jako część centrum analiz i oceny ryzyka kredytowego i przekazują wniosek do ostatniego działu, odpowiedzialnego za podjęcie decyzji kredytowej na postawie w/w parametrów i napisanie umowy kredytowej, zawierającej wszelkie informacje dotyczące naszej transakcji. Warto również wspomnieć, że praca analityka banku nie kończy się ma etapie przygotowania umowy.

Po podpisaniu dokumentu przekazuje się go do analizy, gdzie bardziej doświadczeni pracownicy banku są w stanie wyłapać ewentualne błędy powstałe na etapie analizy ekonomicznej wniosku. Jeśli nie mają oni żadnych uwag co do treści zarówno umowy jak i aktu notarialnego, aplikacja przekazywana jest do pracownika zajmującego się wykonywaniem przelewów i cały proces, przynajmniej w teorii, uznaje się za zakończony.