Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – co należy wiedzieć.
5 lutego 2025
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – wsparcie dla kredytobiorców bez wkładu własnego
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) to program rządowy stworzony z myślą o osobach, które chcą kupić własne mieszkanie lub dom, ale nie mają wystarczających oszczędności na wkład własny. Dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) zakup nieruchomości staje się możliwy nawet bez własnych środków pod jakąkolwiek postacią. W poniższym artykule wyjaśnię, czym jest RKM, dla kogo jest on przeznaczony, czym są rekomendacje KNF dotyczące wkładu własnego, co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu oraz jakie inne formy wkładu własnego są akceptowane przez banki jeśli planujesz starać się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Kredyt w wariancie RKM wiąże się z limitami w związku z powyższym omówię limity ceny za m², wskażę banki oferujące kredyt z programem oraz – co najważniejsze – przedstawię szczegółowe wyliczenia dla różnych wariantów kredytów, aby pokazać, jak program działa w praktyce i czy jest on opłacalny czy może lepiej czekać i odłożyć środki na wkład własny.
Spis treści
- Czym jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
- Rekomendacje KNF dotyczące wkładu własnego
- Ubezpieczenie niskiego wkładu
- Możliwości wniesienia wkładu własnego w innej formie
- Wskaźniki 1,3 i 1,4 oraz limity ceny za m²
- Jak działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy? Porównanie wariantów kredytów z wyliczeniami
- Wpływ gwarancji BGK
- Jak skorzystać z programu?
Czym jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to inicjatywa rządowa umożliwiająca finansowanie zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego bez wkładu własnego. Bazuje ona na udzieleniu gwarancji przez BGK na kwotę brakującego wkładu własnego co pozwala na uzyskanie kredytu na 100% wartości nieruchomości. Gwarancja ta sprawia, że program jest atrakcyjnym dla osób o umiarkowanych dochodach, które nie są w stanie w krótkim czasie odłożyć wystarczającej kwoty oraz rodzin, które chcą kupić większe mieszkanie. Warto podkreślić, że Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest skierowany do tych, którzy nie posiadają innej nieruchomości. Jednakże twórcy programu zdecydowali się na odstępstwo od tej zasady. Zastosowany w ustawie wyjątek dotyczy rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci, które mogą posiadać jedno mieszkanie, pod warunkiem że jego powierzchnia użytkowa nie przekracza określonych limitów:
- 50 m² dla rodzin z dwojgiem dzieci,
- 75 m² dla rodzin z trojgiem dzieci,
- 90 m² dla rodzin z czworgiem dzieci.
Dla rodzin z pięciorgiem lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje. Co ważne, program nie wprowadza ograniczeń wiekowych, dzięki czemu mogą z niego skorzystać osoby w różnym wieku, o ile spełniają pozostałe kryteria.
Dodatkową korzyścią programu, która często jest pomijana jest spłata rodzinna. Założenie jest takie, że jeśli w trakcie spłaty kredytu hipotecznego objętego gwarancją BGK urodzi się kolejne dziecko, kredytobiorca może otrzymać 20 tys. zł za drugie dziecko lub 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne, co zmniejsza zadłużenie oraz całkowity koszt kredytu.
Rekomendacje KNF dotyczące wkładu własnego
Warto wspomnieć, że Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zaleca, aby minimalny wkład własny przy kredytach hipotecznych wynosił 20% wartości nieruchomości. Przykładowo dla mieszkania wartego 400 tys. zł oznacza to konieczność wniesienia 80 tys. zł (maksymalna kwota kredytu w tym przypadku to 320.000,00 PLN). Wkład własny zmniejsza ryzyko kredytowe zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy oraz obniża „cenę” kredytu hipotecznego w postaci niższej marży oraz niższego oprocentowania. Jednakże w przypadku kredytów udzielanych w ramach RKM wymóg ten jest zniesiony – gwarancja BGK może pokryć wkład własny do 100 tys. zł, umożliwiając finansowanie całej wartości nieruchomości.
Ubezpieczenie niskiego wkładu
Opisując wymogi dotyczące wkładu własnego nie można nie wspomnieć o pewnych niuansach dotyczących wysokości wymaganej partycypacji banku w kredycie. Otóż KNF stoi na straży stanowiska, że minimalny wkład powinien wynosić co najmniej 20%, jednakże dopuszczalna jest możliwość udzielenia finansowania przy kredytach z wkładem własnym poniżej 20%. W opisanej sytuacji banki zwykle wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu, które zabezpiecza je przed niewypłacalnością klienta i pozwala przystąpić do transakcji z wkładem wynoszącym między 10 a 20% wartości transakcji. Koszt ubezpieczenia jest doliczany do rat, co sprawia, że kredytu te są droższe ze względu na koszt ubezpieczenia i wyższe ryzyko banku. W programie RKM, dzięki gwarancji BGK, takie ubezpieczenie nie jest potrzebne, co eliminuje dodatkowe koszty i obniża próg wejścia w przypadku starania się o kredyt hipoteczny.
Możliwości wniesienia wkładu własnego w innej formie
Choć RKM pozwala na kredyt bez wkładu własnego, warto wspomnieć, że niektóre instytucje akceptują różne formy wkładu własnego. Mogą to być:
- Gotówka,
- Działka budowlana (przy budowie domu),
- Inna nieruchomość (nieobciążona hipoteką),
- Środki zgromadzone na IKE/IKZE/PPK.
Szczegóły zależą od polityki danego banku, dlatego warto to sprawdzić przed złożeniem wniosku, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek oraz decyzji negatywnych.
Wskaźniki 1,3 i 1,4 oraz limity ceny za m²
To co wyróżnia kredyty hipoteczne w wariancie RKM to obowiązywanie limitów ceny za metr kwadratowy, wyliczane na podstawie wskaźników 1,3 (rynek wtórny) i 1,4 (rynek pierwotny). Limity te są ustalane przez BGK i aktualizowane co kwartał. Przykładowo:
- Rynek pierwotny: nowe mieszkania sprzedawane przez dewelopera,
- Rynek wtórny: mieszkania z drugiej ręki.
Przykładowe limity dla Łodzi i okolic (z dnia 03-03-2025) – aktualne limity można sprawdzić bezpośrednio na stronie BGK) to:
- Łódź, 6.481,50/m²,
- Gminy sąsiadujące z Łodzią 5.966,75/m²,
- Pozostałe gminy 5.452,00/m².
Powyższe limity oznaczają, że decydując się na kredyt hipoteczny w wariancie RKM cena nieruchomości nie może być wyższa niż:
- dla Łodzi – 8.425,95 zł dla rynku wtórnego i 9.074,10 zł dla rynku pierwotnego;
- dla gmin sąsiadujących z Łodzią – 7.756,78 zł dla rynku wtórnego i 8.353,45 zł dla rynku pierwotnego;
- dla pozostałych gmin niesąsiadujących z Łodzią – 7.087,60 zł dla rynku wtórnego oraz 7.632,80 zł dla rynku pierwotnego;
Jak działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy? Porównanie wariantów kredytów z wyliczeniami
Aby lepiej zrozumieć korzyści płynące z RKM, poniżej przedstawię szczegółowe wyliczenia dla kredytu na zakup nieruchomości o wartości 400.000 zł na 25 lat z ratą równą w wariancie z oprocentowaniem zmiennym opartym na marży oraz wskaźniku WIBOR. Porównując 4 warianty:
Wariant 1: 0% wkładu własnego (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy)
- Kwota kredytu: 400.000,00 zł,
- Rata miesięczna: 3.037,09 zł,
- Całkowity koszt kredytu: ok. 917.926,65 zł (odsetki + kapitał + prowizja + dodatkowe koszty),
Wariant 2: 10% wkładu własnego z RKM
- Kwota kredytu: 360.000 zł (wkład własny: 40.000 zł),
- Rata miesięczna: 2.733,38 zł,
- Całkowity koszt kredytu: 826.133,99 zł,
Wariant 3: 10% wkładu własnego bez RKM (kredyt z ubezpieczeniem niskiego wkładu)
- Kwota kredytu: 360.000 zł (wkład własny: 40.000 zł),
- Rata miesięczna: 2.814,41 zł,
- Całkowity koszt kredytu: 854 899,68 zł,
Wariant 4: 20% wkładu własnego (kredyt na warunkach komercyjnych)
- Kwota kredytu: 320.000 zł (wkład własny: 80.000 zł),
- Rata miesięczna: 2.385,63 zł,
- Całkowity koszt kredytu: 719.736,27 zł.
Jeśli chcesz sprawdzić inne warianty skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego
Wpływ gwarancji BGK
W RKM brak wkładu własnego nie podnosi oprocentowania ani nie generuje kosztów ubezpieczenia co najlepiej widać w wariancie 2 oraz 3. Skorzystanie z programu obniża całkowity koszt kredytu o aż 28.765,69 PLN oraz miesięczną ratę o 81,03 zł (przy założeniu, że stopy procentowe nie spadną, co raczej nie jest możliwe w najbliższych latach). Oczywiście program RKM oraz kredyt hipoteczny zakładają możliwość wcześniejszej całkowitej bądź częściowej spłaty kredytu a konkretne wyliczenia takie nadpłaty oraz spadek oprocentowania można wyliczyć na specjalnie przygotowanym kalkulatorze znajdującym się tutaj
Jak skorzystać z programu?
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to nowoczesny program wsparcia, który otwiera drzwi do zakupu nieruchomości bez wkładu własnego. Skierowany jest do rodzin, singli i osób samotnie wychowujących dzieci, oferuje elastyczne warunki i dodatkowe korzyści, takie jak spłata rodzinna.
Kredyt hipoteczny w wariancie RKM nie różni się znacząco od standardowego procesu kredytowego. Najważniejsze jest to, aby sprawdzić czy kredytowana nieruchomość spełnia warunki programu, jeśli tak to należy zebrać odpowiednie dokumenty wymagane przez bank. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, ponieważ oferta banku oraz pośrednika będzie dokładnie taka sama a dzięki pomocy eksperta można będzie zaoszczędzić mnóstwo czasu i nerwów.
