Decydując się na zakup mieszkania, wybór nasz zwykle pada na nieruchomość z rynku pierwotnego, bądź z rynku wtórnego. O ile w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym sprawa jest prosta, ponieważ każda nieruchomość mieszkalna wybudowana po 2007 roku jest odrębną własnością i posiada swój indywidualny numer księgi wieczystej, o tyle w przypadku lokalów z rynku wtórnego ich podział jest nieco bardziej złożony. W przypadku lokali wybudowanych dwie, trzy lub cztery dekady temu, możemy wyróżnić dwie podstawowe formy własności mieszkania – odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czym w takim razie różni się mieszkanie własnościowe od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i które warto kupić? Zapraszam do lektury.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – o co chodzi?

W polskim prawie wyróżnia się 3 podstawowe kategorie praw rzeczowych; są to odrębna własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawo rzeczowe. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy właśnie do tej trzeciej kategorii (razem z hipoteką, zastawem, służebnością i użytkowaniem), co oznacza, że lokal nie należy do osoby, która zamieszkuje dane mieszkanie. W przypadku tego typu nieruchomości, jest ono własnością samej spółdzielni, która jest również właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) gruntu na którym posadowiony jest budynek i w którym znajduje się lokal. Co ważne, w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu, gdzie założona jest księga wieczysta, w dziale drugim nie występują właściciele, a osoby uprawnione do korzystania z lokalu.

Jednym z najważniejszych praw dotyczących mieszkań spółdzielczych jest prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim wedle uznania. Oznacza to, że mimo tego iż nie jesteśmy właścicielami tej nieruchomości, to możemy w niej mieszkać, wynająć ją komuś oraz sprzedać w razie potrzeby – i to wszystko bez zgody spółdzielni. Spółdzielcze prawo do lokalu można również dziedziczyć, można ustanowić na nim hipotekę oraz podlega ono egzekucji, zupełnie jak w przypadku mieszkań w statusie odrębnej własności, przez co nie należy się bać tego typu formy własności.

Wykup mieszkania spółdzielczego

Czy w takim razie jeśli wybraliśmy daną nieruchomość, odpowiada nam ona pod każdym względem i nie posiada ona numeru księgi wieczystej, to nie ma możliwości uzyskać w banku kredytu hipotecznego na zakup spółdzielczego prawa do lokalu? Otóż nie jest to zbyt duża niedogodność – w przypadku kiedy interesuje nas nieruchomość pozbawiona księgi wieczystej, której formą własności jest spółdzielcze prawo do lokalu, to najważniejszym dokumentem jaki należy uzyskać jest zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Bez tego dokumentu bank nie będzie mógł ustanowić zabezpieczenia (ponieważ spółdzielnia hipotetycznie nie wyrazi zgody), przez co cała transakcja nie będzie mogła zostać sfinansowana kredytem hipotecznym (dla kredytu gotówkowego nie ma takich obostrzeń, ponieważ nie dokonuje się żadnych wpisów w KW).

Co więcej, jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania bez numeru KW, to nie dość, że będziemy mieli możliwość, aby ją założyć na późniejszym etapie (jak założyć księgę wieczystą? Może to zrobić notariusz podczas umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) to także nic nie stanie na przeszkodzie, aby można było wykupić nieruchomość od spółdzielni, nabyć udziały w gruncie i ustanowić na nieruchomości odrębną własność. Technicznie jest to raczej proste – należy zgłosić się do spółdzielni z wnioskiem o przekształcenie lokalu w odrębną własność. Następnie prezes spółdzielni i osoby umocowane do jej reprezentacji stawiają się u notariusza, gdzie dokonywane jest przekształcenie tej formy własności za zgodą zarządu spółdzielni.

Wykup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i ustanawianie odrębnej własności jest bardzo korzystne np. z perspektywy kredytu hipotecznego zaciągniętego w mBanku. Bank ten udzielając kredytów hipotecznych preferuje bardziej odrębną własność, co nie oznacza, że nie uzyskamy oferty dla spółdzielczego prawa do lokalu, ale bank podwyższy marżę o 2 p.p. do czasu przekształcenia lokalu w odrębną własność, dając możliwość obniżki marży jeśli przekształcenia dokona się w ciągu 12 miesięcy licząc od dnia uruchomienia kredytu. Są również banki (np. Pekao BH), które w ogóle nie kredytują mieszkań innych niż własnościowe z udziałem w gruncie, więc warto spotkać się z ekspertem finansowym, aby wykluczyć te instytucje, w których nie ma szans na uzyskanie kredytu z uwagi na nieodpowiednią formę własności mieszkania.

Jak sprawdzić czy mieszkanie jest własnościowe?

Sprawdzanie rodzaju formy prawa rzeczowego przypisanego do nieruchomości jest dość proste. W przypadku posiadania numeru księgi wieczystej, wystarczy wejść na stronę internetową ministerstwa sprawiedliwości, wpisać numer KW w wyszukiwarkę i już - naszym oczom ukaże się informacja czy mieszkanie, które planujemy kupić jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy raczej jest ono odrębną własnością. A jak sprawdzić czy mieszkanie jest własnościowe jeśli nieruchomość nie posiada ono numeru KW, a lokal znajduje się na gruncie należącym do spółdzielni mieszkaniowej? Wtedy jest to niemal pewne, że przedmiotem transakcji zakupu będzie właśnie ograniczone prawo rzeczowe w formie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.