Wiele osób rozglądając się za zakupem mieszkania nie do końca potrafi znaleźć lokum które w 100% przypadnie do gustu – w końcu każdy ma swój i niekonieczne muszą być one zbieżne z gustem właścicieli domu bądź mieszkania. Przykładowo, często jest tak, że gdy znajdziemy nieruchomość, której wystrój i wykończenie Ci się podoba, to zawsze musi być jakieś ale – a to łazienka wygląda fatalnie, a to podłogi i meble nie nadają się do dalszego użytku, bądź okna wychodzą prosto na najbardziej ruchliwą i zatłoczoną ulicę. Jeśli więc żadne z mieszkań nie podbiło serca i nie powaliło na kolana, chcesz urządzić je w 100% po swojemu, to najlepszym wyborem będzie zakup mieszkania na rynku pierwotnym – prosto od dewelopera. Szczególnie, że w Łodzi aktualnie buduje się naprawdę wiele ciekawych inwestycji.

Zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny

Kupno świeżo wybudowanego mieszkania prosto od dewelopera, to nie tylko świetna perspektywa na wykończenie go według własnego gustu, lecz także ogromne przedsięwzięcie logistyczne oraz finansowe. Szczególnie, że często zdarza się, iż na realizację marzeń może nie wystarczyć własnych środków i trzeba posiłkować się kredytem hipotecznym na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Oczywiście większość banków ma w swojej ofercie taki produkt, warto jednak wiedzieć, że może różnić się od kredytu na zakup mieszkania z tzw. drugiej ręki.

Chcąc zakupić mieszkanie od dewelopera, przede wszystkim należy zapytać się czy deweloper ma założony w banku rachunek powierniczy. Posiadanie w/w rachunku nie jest obligatoryjne w przypadku kiedy deweloper realizuje inwestycje z własnych środków – wtedy jednak banki będą traktować taką transakcję jako „rynek wtórny” i sfinansują zakup jedynie w sytuacji, kiedy mieszkanie będzie już wybudowane i będzie funkcjonowało jako samodzielny lokal. Wtedy też przeniesienie własności następuje praktycznie od ręki, dzięki czemu od razu płacimy ratę kapitałowo-odsetkową i ubezpieczenie pomostowe jedynie przez około 1-3 miesiące.

Kredyty deweloperskie dla firm

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku deweloperów korzystających z kredytów deweloperskich dla firm. Jest to popularniejsza opcja, szczególnie przy dużych deweloperach takich jak ATAL czy MURAPOL gdzie założony jest rachunek powierniczy. Podstawową różnicą jest to, że kredyt możemy zaciągnąć tuż po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na budowę, w sytuacji kiedy osiedle jest w trakcie budowy i prace powoli zaczynają nabierać rozpędu. W tym wariancie najczęściej podpisuje się umowę deweloperską, wypłaca transze zgodnie z załączonym do niej harmonogramem i płaci raty odsetkowe do momentu uruchomienia ostatniej transzy kredytu. Jednocześnie, jako że lokal nie istnieje i musi dopiero zostać wybudowany, to ubezpieczenie pomostowe można będzie opłacać nawet i 2 lata (czym jest ubezpieczenie pomostowe?)

Podatek od kupna mieszkania z rynku pierwotnego

Jeśli już znajdziemy wymarzony lokal to w przypadku kalkulacji kosztów warto będzie policzyć sobie ile będziemy musieli zapłacić u notariusza przy okazji podpisania umowy deweloperskiej oraz umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu. Na pewno ważną informacją jest ta, że mieszkania od deweloperów sprzedawane są na podstawie faktur zawierających w sobie podatek VAT, przez co zakup mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym jest zwolniony z podatku od kupna mieszkania. Stawka podatku VAT wynosi 8%, niemniej jednak wchodzi on do ceny zakupu mieszkania i można go sfinansować kredytem hipotecznym - jest to wiadomość o tyle dobra, że podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2%, nie będzie musiał zostać uiszczony, a przy transakcji na poziomie 350.000,00 PLN wyniósłby 7.000,00 PLN, co jest kwotą dość sporą i mogłoby poważnie zachwiać domowym budżetem.

Odnośnie dodatkowych kosztów, to kupując mieszkanie lub dom od dewelopera i podpisując umowę deweloperską należy przygotować się na poniesienie dwóch podstawowych opłat tj. 150 złotych tytułem wpisu roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości oraz taksy notarialnej z podatkiem VAT, które to ustalane są indywidualnie przez każdego notariusza. Warto wiedzieć, że maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w prawie, uzależnione są od ceny transakcyjnej i wynoszą odpowiednio:

Transakcja do 3.000,00 PLN - wysokość taksy 100,00 PLN;

od 3.000,00 PLN do 10.000,00 PLN - wysokość taksy notarialnej to 100 PLN plus 3% nadwyżki powyżej 3.000,00 zł;

od 10.000,00 PLN do 30.000,00 PLN - wysokość taksy 310 PLN plus 2% nadwyżki powyżej 10.000 PLN;

od 30.000,00 do 60.000,00 PLN - wysokość taksy 710,00 PLN plus 1% nadwyżki powyżej 30.000,00 PLN;

od 60.000 do 1.000.000,00 PLN - wysokość taksy 1.010,00 PLN plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000,00 PLN;

od 1.000.000,00 do 2.000.000,00 PLN - wysokość taksy 4.770,00 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 2.000.000 PLN - z zastrzeżeniem, że taksa nie może wynieść więcej niż 10.000,00 PLN;

W przypadku umowy przeniesienia własności, kosztów do poniesienia mamy nieco więcej, są to przede wszystkim taksa notarialna (zgodnie z powyższymi wartościami), opłata za założenie nowej księgi wieczystej (100,00 PLN), opłata sądowa za wpis hipoteki oraz wpis właścicieli do działu II księgi wieczystej (2x200,00 PLN), opłata za wykreślenie roszczenia ustanowionego umową deweloperską (75 PLN) podatek PCC od wpisu hipoteki w wysokości 19 zł.

Jakie dokumenty do notariusza przy kupnie mieszkania?

Zanim jednak przygotujemy się mentalnie do wydatku kilku tysięcy złotych u notariusza, konieczne będzie przesłanie do niego kilku dokumentów, dzięki czemu znacznie usprawni się cały proces. Notariusz w pierwszej kolejności poprosi o umowę kredytową, aby sprawdzić czy bank nie zawarł nietypowych klauzul, które będą musiały znaleźć się w akcie notarialnym.

Drugim zaś dokumentem będzie oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki, a dokument ten powinno się otrzymać z banku, aby skutecznie ustanowić hipotekę w dziale IV KW. Jak więc widać, przy kupnie mieszkania od dewelopera nie potrzeba aż tak wielu dokumentów. Niemniej jednak każda transakcja może być inna (może występować np. garaż), więc jeśli chcesz mieć pewność, możesz śmiało skontaktować się ze mną aby umówić się na bezpłatne spotkanie i rozmowę na temat Twojego konkretnego przypadku.