Jeśli już jesteś szczęśliwym posiadaczem kredytu na mieszkanie, to na pewno nie raz przeszło Ci przez myśl, aby nieco przyspieszyć spłatę kredytu hipotecznego. Powodów jest wiele, czasami jest to dodatkowa gotówka od pracodawcy w postaci premii, a czasami może Ci się skończyć lokata bankowa, a propozycja na jej odnowienie może okazać się bardzo mało intratna. Jeśli więc zastanawia Cię czy nadpłata kredytu w ogóle się opłaca i jakie warunki należy spełnić, aby móc zlecić taką dyspozycję to z poniższego tekstu dowiesz się czy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej i co się z tym wiąże.

Czy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej?

Wielu kredytobiorców bardzo często zadaje sobie pytanie, czy w ogóle w ich banku możliwa jest jakakolwiek wcześniejsza spłata posiadanego kredytu na zakup domu (lub jego budowę) bądź na kupno mieszkania. Otóż banki mają obowiązek umożliwić taką opcję swoim klientom, co oznacza, że niezależnie od tego kiedy i gdzie została podpisana umowa kredytowa, to wcześniejszej spłaty można dokonywać w dowolnie wybranym przez siebie momencie. Czy jednak spłata kredytu hipotecznego przed terminem ustalonym w harmonogramie ma jakikolwiek sens? Z ekonomicznego punktu widzenia, w momencie kiedy stopy procentowe są na tak niskim poziomie, że banki w większości oferują lokaty bankowe nieprzekraczające 1% w skali roku, to nadpłacanie kredytu hipotecznego powinno być wręcz obowiązkiem każdego kredytobiorcy. Posłużę się prostym przykładem, aby lepiej zrozumiem cały mechanizm; jeśli kredyt oprocentowany jest na 2-2,5% w skali roku, a lokatę możemy założyć na 1-1,2% w skali roku, to różnica jest na tyle duża, że warto przeznaczyć dużą część z tych środków właśnie na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Spłata kredytu hipotecznego przed czasem, a odsetki

Jak od strony technicznej działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego? Otóż decydując się przeznaczyć nadwyżkę finansową na nadpłatę naszego zobowiązania, większość banków umożliwia nam dwa podstawowe warianty:

1. Skrócenie okresu kredytowania i pozostawienie raty na niezmienionym poziomie;
2. Zmniejszenie raty bez skracania okresu kredytowania.

W obu tych przypadkach zachowana jest zasada, że odsetki generowane są przez kapitał - a więc decydując się na spłatę kredytu hipotecznego przed czasem, zmniejszamy całkowite koszty kredytu, dzięki czemu staje się on dla nas po prostu tańszy. Jednocześnie nasuwa się pytanie, który wariant przedterminowej spłaty kredytu wybrać? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Jeżeli kierujemy się tylko rachunkiem ekonomicznym i chcemy, aby bank zarobił na nas możliwie jak najmniej, to według wyliczeń matematycznych zawsze najkorzystniejsza jest opcja nr 1. Dlatego jeśli będziesz decydować się na nadpłatę kredytu hipotecznego to sprawdź czy bank daje Ci taką możliwość bez jakichkolwiek kosztów - jeśli tak, to skorzystaj z niej bez wahania. Jeżeli jednak rata zaczyna Ci doskwierać, szukasz możliwości, aby choć odrobinę ją zmniejszyć i obniżanie zarobku banku nie jest Twoim priorytetem, to warto zastanowić się nad wariantem nr 2.

Wcześniejsza spłata kredytu a koszty

Jeśli już wybierzemy, który wariant przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego będzie dla nas najbardziej optymalny to musimy również zwrócić uwagę na to czy bank nie pobiera jakichkolwiek prowizji za spłatę kapitału przed czasem. Bardzo wiele banków decyduje się na wprowadzenie opłat dla klientów za podejmowanie przez nich jakichkolwiek aktywności zmierzających do spłaty zobowiązania przed czasem. Tak więc są banki w których wcześniejsza spłata kredytu kosztować będzie nawet 3% kwoty spłacanej (Pekao SA), są takie, w których zapłacimy 2 bądź 2,5% (Alior Bank) za wcześniejszą spłatę kredytu i są też takie gdzie operacja ta może kosztować nawet 0%. Warto jednak wiedzieć, że 0% nie zawsze musi być korzystne. W banku PKO BP przedterminowa spłata kredytu nie jest obciążona prowizją – jednakże dotyczy to tylko wariantu zmniejszenia raty przy zachowaniu okresu kredytowania. W przypadku, gdybyśmy chcieli nadpłacić kredyt hipoteczny i skrócić czas trwania umowy, to największy polski bank naliczy prowizję w wysokości 0,5% salda kapitału pozostałego do spłaty.

Dla przykładu - jeśli po nadpłacie kredytu saldo kapitału do spłaty wyniesie 300.000,00 PLN, to operacja nadpłaty i skrócenia okresu może kosztować Cię nawet 1.500,00 złotych! Czy w takim razie przedwczesna spłata kredytu nie jest w ogóle opłacalna jeśli podpisaliśmy umowę w banku, który wprowadził prowizję za tę operację? Otóż nie – zgodnie z zapisami umów banki mają możliwość „karać” swoich klientów dodatkowymi kosztami tylko przez 36 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu. Jeśli więc posiadasz kredyt więcej niż 3 lata to problem ten nie powinien Cię dotyczyć.

Jak spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Należy pamiętać, że spłata kredytu hipotecznego przed czasem, zgodnie z zapisami umowy, może odbywać się tylko poprzez złożenie dyspozycji wcześniejszej, częściowej spłaty zobowiązania. Bank podpisał umowę i musi trzymać się jej postanowień, a jednym z nich jest spłata określonej kwoty raty w danym okresie czasu. Dlatego jeśli podejmiesz decyzję o tym, że chcesz spłacić kredyt hipoteczny przed terminem, a następnie prześlesz do banku pieniądze na rachunek kredytu nie informując nikogo o swoich zamiarach, to bank z przesłanej kwoty będzie pobierał całą ratę kapitałowo-odsetkową, dzięki czemu wcześniejsza spłata kredytu będzie pozbawiona sensu. Dlatego zawsze pamiętaj o tym, aby składać taką dyspozycję, dzięki czemu unikniesz w przyszłości niepotrzebnych nerwów.