Każdy kto choć raz przechodził przez procedurę wnioskowania o kredyt wie, że często wymogi dokumentacyjne, stawiane przez instytucje udzielające kredytów mogą przyprawić o zawrót głowy. Niemniej jednak jeśli uda Ci się skompletować wszystkie niezbędne dokumenty, umówisz się na spotkanie w banku i poświęcisz czas na złożenie wniosku w placówce, to brzmienie słów „mamy wstępną pozytywną decyzję” na pewno wynagrodzi Ci wszystkie niedogodności związane z długotrwałym prześwietlaniem ofert kredytowych i gromadzeniem stosu dokumentów do każdej z instytucji. Niestety po chwili euforii związanej z tą radosną informacją szybko następuje powrót na ziemię, gdzie musi zabrzmieć pytanie „co mam dalej zrobić po wstępnej decyzji kredytowej?”.

Wstępna decyzja kredytowa – kiedy można ją otrzymać?

Proces przyznawania kredytu hipotecznego różni się w zależności od instytucji w której składamy wniosek. Mimo, że każdy bank ma swoje wewnętrzne procedury, to jednak możliwe jest wyróżnienie kilku podstawowych etapów, które w wielu bankach pokrywają się ze sobą. Pierwszym etapem jest zawsze kompletowanie dokumentów niezbędnych do wnioskowania o wybrany przez nas produkt finansowy. Dopiero po uzyskaniu i skompletowaniu niezbędnych dokumentów możliwe będzie przejście do etapu nr 2, czyli do wprowadzenia wniosku do systemu informatycznego banku i sprawdzenie nas m.in. w kilku bazach takich jak BIK, BIG, KRD, Infomonitor oraz BR. To właśnie wtedy system bankowy analizuje naszą aplikację, sprawdza poszczególne parametry z wniosku, nadaje nam ocenę (tzw. score bankowy) i na jego podstawie wydaje wstępną decyzję kredytową, która może być pozytywna lub negatywna.

Czy każdy bank wydaje wstępną decyzję w tym samym momencie?

Otóż nie, dlatego informacja zwrotna z banku, którą otrzymamy w ciągu kilku minut od złożenia wniosku, często nazywana jest też „systemową decyzją kredytową”, która jest jednym z etapów uzyskania decyzji kredytowej w danym banku. Załóżmy więc, że wstępna decyzja na kredyt hipoteczny (ta systemowa) jest pozytywna – co dalej dzieje się z wnioskiem? W większości banków następuje wtedy etap analizy zdolności kredytowej (przeczytaj o budowani zdolności kredytowej), podczas którego analityk banku ocenia czy informacje podane we wniosku są prawidłowe i czy dochód zweryfikowany przez pracownika banku jest wystarczający na spłatę ewentualnych rat w przyszłości. Analityk zdolności sprawdza również czy dane źródło dochodu może zostać zaakceptowane przez bank i jeśli nic nie stoi na przeszkodzie, aby udzielić tego kredytu, wydaje on zgodę na kolejny etap analizy, którym jest analiza majątkowa.

Wstępna decyzja kredytu hipotecznego – co jeszcze się na nią składa

Skoro pracownik banku stwierdził, że stać nas na zaciągnięcie kredytu, to nasza aplikacja kierowana jest do kolejnego działu zajmującego się analizą nieruchomości stanowiącej przedmiot transakcji zakupu bądź budowy. To właśnie analityk majątkowy decyduje czy dana nieruchomość spełnia kryteria wymagane przez bank oraz czy nie posiada ona jakichkolwiek wad prawnych (np. niektórych rodzajów służebności), które uniemożliwiłyby ustanowienie hipoteki w dziale IV księgi wieczystej.

Jednocześnie, w przypadku budowy domu, analityk majątkowy sprawdza projekt budowlany, pozwolenie na budowę, kosztorys prac budowlanych, wypis oraz wyrys z rejestru gruntów i jeśli nie widzi żadnych uchybień i przeciwwskazań do udzielenia kredytu to przekazuje wniosek do kolejnego, ostatniego już etapu analizy. Po uzyskaniu zgody od analityka majątkowego oraz analityka zdolności, wniosek przekazywany jest do tzw. analizy ekonomicznej. Zajmuje się ona oszacowaniem ryzyka transakcji po stronie banku. Jeśli ryzyko będzie dostatecznie niskie i będzie mieściło się w normie ustalonej przez bank, to wtedy właśnie wydawana jest wstępna decyzja kredytowa.

Pozytywna decyzja kredytowa wstępna, a ostateczna

Dlaczego więc analityk ekonomiczny nie wydaje od razu ostatecznej decyzji kredytowej? Przede wszystkim zależy to od tego jak skonstruowany jest proces kredytowy w danej instytucji. Część banków na etapie analizy ekonomicznej dokonuje tzw. wstrzymania procesu prosząc o dodatkowe dokumenty do przedłożenia przez klienta (oczywiście o ile jest to konieczne). Inne banki procesują wniosek do końca i jeśli pojawiają się wątpliwości, bądź konieczny jest jakiś dokument (np. warunki zabudowy bądź wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w opłacaniu składek) to wydają wstępną decyzję kredytową z tym zastrzeżeniem, że jeśli spełnimy warunki które postawi nam bank to wstępna decyzja kredytowa automatycznie zamieni się w ostateczną i będziemy mogli cieszyć się z sukcesu, jakim jest uzyskanie kredytu hipotecznego!