Rok 2020 nieźle namieszał w życiu niemal każdego człowieka na Ziemi. Dwukrotna obniżka stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski wywołała radość w sercach wszystkich kredytobiorców, ponieważ dzięki temu znacząco spadło oprocentowanie i całkowite koszty kredytów zaciąganych przez gospodarstwa domowe oraz firmy. Niestety radość tych osób nie udzieliła się posiadaczom lokat oraz innych instrumentów finansowych służących do bezpiecznego lokowania pieniędzy – szczególnie dotkliwie mogli przekonać się o tym ci, którzy zgromadzili spore oszczędności i posiadali na swoich lokatach większe kwoty pieniędzy.

Jeszcze w lutym 2020 roku, tuż przed wybuchem pandemii COVID19, bez problemu można było uzyskać lokatę na poziomie 2,5-3%, podczas gdy w maju 2021, tj.15 miesięcy później, jedną z najlepszych ofert jest propozycja opiewająca na „zawrotne” 0,5% w skali roku. Co więcej, kilka banków całkowicie zredukowało oprocentowanie lokat, proponując swoim klientom 0,01% , dzięki czemu ktoś, kto chciał ulokować 200.000,00 PLN na rok, może liczyć na zysk w okolicach 16 złotych. To właśnie dlatego wiele osób zaczęło szukać alternatywnych i dużo bardziej dochodowych form lokowania kapitału, które, przy zachowaniu praktycznie minimalnego poziomu ryzyka, gwarantowałyby dużo wyższy zysk niż lokata w banku.

Jedną z takich inwestycji jest zakup mieszkania pod wynajem. Model biznesowy jest w założeniu bardzo prosty – należy kupić mieszkanie, a następnie znaleźć najemców zainteresowanych zamieszkaniem w danej lokalizacji bez długoletnich zobowiązań i płacących co miesiąc ustaloną kwotę tytułem opłaty za wynajem. Forma inwestowania gotówki i zarabiania w ten sposób jest na tyle intratna, że skupia też osoby, które nie posiadają wystarczających środków własnych, aby kupić mieszkanie za gotówkę. Dla tej grupy osób warto będzie skorzystać z opcji zakupu mieszkania inwestycyjnego na kredyt hipoteczny.

Kredyt na mieszkanie pod wynajem

Kredyt hipoteczny to rodzaj finansowania celowego, gdzie bank pożycza pieniądze na zakup konkretnej nieruchomości. Co do zasady, kredyt hipoteczny powinien służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jednakże w praktyce wygląda to tak, że część instytucji nie jest na tyle dociekliwa, aby konkretnie ustalić czyje potrzeby mieszkaniowe będą tam zaspokajane, dzięki czemu kredyt na mieszkanie pod wynajem można bez problemu zaciągnąć w wielu bankach bez jakiegokolwiek ryzyka, że bank zdecyduje się na wypowiedzenie umowy ze względu na niezgodność deklarowanego celu ze stanem faktycznym.

Kupno mieszkania pod wynajem na kredyt przebiega dokładnie w ten sam sposób jak w przypadku zakupu nieruchomości na własny użytek. W pierwszej kolejności należy znaleźć odpowiedni dom lub mieszkanie, następnie sprawdzić swoją zdolność kredytową, aby mieć pewność, że banki uznają iż stać nas na zakup nieruchomości. Kolejnym krokiem w przypadku kredytu na inwestycję w nieruchomość, jest podpisanie umowy przedwstępnej oraz zabranie wszelkich dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku (np. zaświadczenia o zatrudnieniu, zaświadczenia o braku zaległości w opłatach itp) oraz wizyta w placówkach banków celem uzyskania oferty i złożenia wniosku o kredyt hipoteczny o charakterze inwestycyjnym na zakup nieruchomości pod wynajem. Ten ostatni krok można pominąć, w przypadku spotkania z ekspertem kredytowym, który na spotkaniu porówna wiele ofert, wypełni oraz podpisze wnioski do różnych instytucji, a następnie osobiście dopilnuje, aby znalazły się one w wybranych instytucjach, dzięki czemu można zaoszczędzić naprawdę sporo czasu.

Oczywiście czas procedowania wniosku w przypadku kupna mieszkania pod wynajem na kredyt jest dokładnie taki sam jak w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego, ponieważ analiza każdej aplikacji kredytowej musi zostać wykonana przez analityka finansowego, majątkowego, prawnego, ekonomicznego itd. – na czas procesu wpływa również posiadanie własnego operatu szacunkowego, więc jeśli bardzo zależy nam na czasie (a ten jest bardzo istotny, ponieważ chcemy jak najszybciej zacząć odzyskiwać zainwestowany kapitał), to warto zainwestować w opracowanie niezależnego rzeczoznawcy, które będzie można przedłożyć do większości instytucji udzielających kredyty hipoteczne. Po analizie wniosku, bank wydaje decyzję kredytową, więc jeśli jest ona pozytywna, to można umawiać już notariusza i powoli rozglądać się za potencjalnymi najemcami naszej nowej inwestycji. Warto na tym etapie poznać również prawa i obowiązki banku względem kredytobiorcy.

Czy mieszkanie na kredyt można wynajmować

Wynajmowanie mieszkania z kredytem hipotecznym jest dość powszechną praktyką – wielu najemców nawet nie wie, że zajmowane przez nich mieszkanie, bądź dom sfinansowane zostały ze środków pochodzących z kredytu na inwestycję w nieruchomość. Bank, o ile kredyt będzie spłacany terminowo, zgodnie z zapisami harmonogramu, również nie będzie się fatygował, aby kontrolować nieruchomość bez wyraźnej potrzeby, więc wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest dla najemcy czymś całkowicie niekomfortowym lub sytuacją której należy unikać jak ognia. Jednakże na pytanie czy mieszkanie na kredyt można wynajmować, odpowiedź brzmi „wszystko zależy od konkretnej sytuacji” – część banków całkowicie wyklucza formę kredytu hipotecznego jako kredytu inwestycyjnego na zakup nieruchomości pod wynajem, więc takiej hipoteki nie zrobimy np. w Pekao Banku Hipotecznym, który wyklucza klientów, którzy chcieliby spróbować sił w takim biznesie udzielając negatywnej decyzji kredytowej. Wówczas zapoznać się z artykułem: Odmowa kredytu hipotecznego – co dalej?

Drugą, nie mniej istotną sprawą jest wprowadzenie wielu ograniczeń w zakresie ilości posiadanych kredytów hipotecznych – aby uniknąć sytuacji, że klient zakupi nieruchomość, nie przyzna się do tego, a będzie chciał na niej zarabiać, część banków wprowadziła limity na posiadane kredyty hipoteczne. W Pekao i Millennium nie ma sensu składać wniosku w sytuacji, gdy będziemy przymierzać się do trzeciego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości pod wynajem, niektóre banki postanowią skredytować taką transakcję, ale w zamian poproszą o wniesienie większego wkładu własnego, aby zminimalizować wskaźniki ryzyka. Jeszcze inne nie będą miały jakiegokolwiek problemu ze sfinansowaniem 3,5,7 czy nawet 10 nieruchomości, o ile pozwala na to zdolność kredytowa rentiera. Jakie to banki? O tym chętnie opowiem na spotkaniu w sprawie kredytu hipotecznego!