Staranie się o kredyt hipoteczny w banku może być niezwykle stresujące, ponieważ liczba czynników, które są analizowane przez bank może przyprawić o zawrót głowy. Składając wniosek do banku, analizowana jest nie tylko wysokość dochodu, lecz także parametry takie jak rodzaj zatrudnienia (umowa o pracę, umowa zlecenie, działalność gospodarcza), staż uzyskiwania dochodu, forma działalności pracodawcy lub branża w której działa przedsiębiorca… ale to nie wszystko.

Bank analizuje jednocześnie dotychczasową historię kredytową (pod kątem tego jak obsługujemy zobowiązania kredytowe), wykształcenie, stan cywilny, status zamieszkania i wiele innych czynników, na podstawie których może bądź przyjąć, bądź odrzucić naszą aplikację. Dlatego, aby mieć pewność, że bank nie odrzuci wniosku o kredyt i tym samym nie przekreśli szans na wymarzone mieszkanie lub dom, od samego początku można postarać się o tzw. promesę kredytową. Promesa jest to, mówiąc w dużym uproszczeniu, dokument wydawany przez bank i informujący o tym, że bank zobowiązuje się udzielić finansowania po spełnieniu określonych warunków.

Promesa bankowa – jak ją otrzymać?

Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, w pierwszej kolejności należy przeliczyć zdolność kredytową. Po ustaleniu jej wysokości i znalezieniu odpowiedniej nieruchomości stajemy przed wyborem dwóch różnych ścieżek postępowania. Część osób decyduje się od razu podpisać umowę przedwstępną, aby możliwie najszybciej rozpocząć całą procedurę kredytową i „zaklepać” sobie nieruchomość, podczas gdy inni kredytobiorcy cenią sobie pewność, że bank pozytywnie rozpatrzy ich wniosek, zanim podpiszą jakikolwiek dokument i zapłacą sprzedającemu zadatek lub zaliczkę. Dla tych drugich najlepszą opcją będzie uzyskanie z banku promesy kredytowej, co oznacza, że bank wstępnie przeanalizuje aplikację kredytową, sprawdzi zdolność, bazy (np. BIK, BIG, KRD, MIG-BR itp.) i wyda wstępną rekomendację dla dalszego procesowania wniosku. Proces uzyskania promesy do kredytu wygląda niemal identycznie jak proces kredytu hipotecznego, niemniej jednak w przypadku promesy podajemy do banku dużo mniej informacji na temat nabywanej nieruchomości.

Promesa bankowa w wielu bankach nazywana jest również wstępną decyzją kredytową i do jej uzyskania potrzebne będzie złożenie wniosku kredytowego wraz z dokumentami potwierdzającymi dochód (najczęściej zaświadczenie plus wpływy, bądź PIT oraz dokumenty finansowe stosowne dla posiadanej formy rozliczenia z US dla działalności gospodarczych). Otrzymanie wstępnej decyzji kredytowej, będącej promesą kredytu hipotecznego, zależy od banku – zwykle trwa kilka dni, dzięki czemu nie będziemy musieli żyć w niepewności, że bank nie udzieli nam kredytu, a nieruchomość zostanie sprzedana komuś innemu.

Promesa udzielenia kredytu a decyzja ostateczna?

Po uzyskaniu promesy bankowej na zakup nieruchomości znacząco rosną szanse na korzystne rozpatrzenie całego wniosku w danym banku. Należy jednak pamiętać, że dokument ten nie jest z założenia ofertą i bank wydając rekomendację do zawarcia w przyszłości umowy kredytowej zwykle stawia szereg warunków, które muszą zaistnieć, aby bank był skory pożyczyć pieniądze na sfinalizowanie transakcji. Zwykle promesa udzielenia kredytu zawiera informację, że nieruchomość będąca przedmiotem kredytowania powinna zostać zaakceptowana przez bank – ten z pozoru prosty warunek potrafi jednak sporo namieszać, ponieważ banki w różny sposób podchodzą do nieruchomości mogących stanowić zabezpieczenie całej transakcji kredytowej.

Część banków nie finansuje zakupu działki o powierzchni przekraczającej 3000 metrów kwadratowych, podczas gdy dla innych instytucji nie jest to żaden problem. Część instytucji nie sfinansuje (bądź poprosi o zwiększenie wkładu własnego) loftów, bądź spółdzielczego prawa do lokalu, a niektóre nie będą chciały udzielić kredytu na wybudowaną już nieruchomość bez pozwolenia na użytkowanie, dlatego przed złożeniem wniosku warto dowiedzieć się tego w banku, bądź też skontaktować się z ekspertem kredytowym i umówić na spotkanie, aby dokładnie przeanalizować całą transakcję. Dzięki temu nie poniesiemy ryzyka, że bank wystawi promesę hipoteczną, ale nie udzieli kredytu ze względu na rodzaj nieruchomości, przez co przykładowo stracimy pieniądze wpłacone w poczet zadatku.