Każda osoba, która stara się o kredyt hipoteczny już na samym początku staje przed wieloma dylematami. Pierwszą najpoważniejszą decyzją w przypadku długoterminowych zobowiązań jest okres kredytowania – im jest on dłuższy tym większe odsetki będziemy musieli zapłacić do banku, a co za tym idzie, kredyt będzie kosztował nas sporo więcej. Niestety nie każdego stać na skrócenie okresu kredytowania – wiąże się to przede wszystkim z wysoką ratą oraz z pewnym dyskomfortem, jeśli rata kredytu zaciągniętego na krótki okres oscyluje wokół 65% naszych zarobków na rękę. Szczególnie, że większość oferowanych przez banki kredytów oparta jest na zmiennym oprocentowaniu liczonym jako suma WIBOR + marża, więc w razie wzrostu wskaźnika WIBOR raty mogą niebezpiecznie poszybować do góry, sprawiając nam ogromny kłopot z ich terminową obsługą. Czy w takim razie jesteśmy skazani na to, aby wiecznie zagryzać zęby i bez szemrania płacić odsetek do banku? Niekoniecznie! Z pomocą może nam przyjść rata malejąca!

Raty malejące – co to takiego?

Raty malejące to bardzo dobry sposób na dodatkowe obniżenie kosztów kredytu hipotecznego. Konstrukcja raty malejącej polega na tym, że przez cały okres kredytowania płacimy raty w określonej przez harmonogram wysokości. Ale! Kredyt hipoteczny z ratą malejącą wyróżnia się tym, że żadna z rat w harmonogramie nie jest taka sama – na początku raty są nieco wyższe i z każdym kolejnym miesiącem są one coraz niższe. W przypadku tej formy spłaty rat, każda rata kapitałowa jest równa, podczas gdy koszt odsetkowy maleje z miesiąca na miesiąc. Przykładowo, zaciągając 240.000,00 PLN kredytu hipotecznego z ratą malejącą na okres 20 lat, rata kapitałowa zawsze wyniesie równe 1.000,00 PLN. Co oznacza, że po dwudziestu latach spłacania tego rodzaju rat, ostatnia z nich wyniesie niewiele ponad tysiąc złotych.

Raty równe – czym one są?

Kredyt z ratą równą to na pewno najpopularniejszy rodzaj rat wybieranych przez klientów banków. Rata równa zakłada, że przez cały okres kredytowania, nasza rata nie zmieni się nawet o grosz i zawsze będzie wynosiła stałą, określoną w harmonogramie kwotę. Popularność raty równej bierze się w dużej mierze z tego, że klienci znają z góry ile będą musieli płacić, dzięki czemu łatwiej jest zapanować nad swoim domowym budżetem. Co zaś się tyczy konstrukcji raty równej – składa się ona z raty kapitałowo odsetkowej. Z tą różnicą, że żadna z tych rat nie jest taka sama w całym okresie kredytowania. W pierwszych miesiącach posiadania kredytu z ratą równą, udział raty kapitałowej w całkowitej kwocie raty jest najmniejszy i zwiększa się on z każdym kolejnym miesiącem, a pod koniec spłaty kredytu część kapitałowa stanowi prawie całość płaconej raty.

Raty równe a malejące – które z nich wybrać?

Niestety świat finansów nie jest jednowymiarowy i bardzo trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnego przypadku i celu jaki chcemy osiągnąć. Pewne jest, że wybierając kredyt hipoteczny z ratą malejącą łączny koszt odsetkowy będzie niższy w porównaniu z kredytem o każdej racie w jednakowej wysokości. Dlatego jeśli naszym priorytetem jest, aby zapłacić do banku jak najmniej odsetek, to przede wszystkim powinniśmy rozważyć wybór raty malejącej. Niestety rata malejąca ma również pewne minusy – mianowicie pierwsze raty zawsze będą wyższe, niż w przypadku raty równej, więc jeśli Twoja zdolność kredytowa wisi na włosku to ten rodzaj rat znacznie zmniejszy kwotę kredytu, którą będziesz mógł otrzymać z banku (więcej o zdolności kredytowej i o tym jak ją budować przeczytasz w artykule – Brak zdolności kredytowej – co robić?).

Raty równe czy malejące, a wcześniejsza spłata – czy warto?

Wielu klientów ma zakodowane w głowie, że kredyt hipoteczny z ratą równą bądź z ratą malejącą to produkt, którego nie warto nadpłacać. Jest to bardzo popularna opinia, która nie zawsze jest korzystna dla kredytobiorców. Dlatego należy mówić o tym głośno, że niezależnie czy to kredyt z ratą malejącą czy z ratą równą, wcześniejsza spłata zobowiązania zawsze jest dobra. Ogólną zasadą działania kredytów jest to, że odsetki generowane są przez kapitał. Dlatego też jeśli nadpłacisz kredyt hipoteczny to zmieni się całkowity koszt kredytu przez co bank zarobi na Tobie mniej.

Wady i zalety kredytu z ratą równą

Zalety kredytu z ratą równą:

wyższa zdolność kredytowa;

niższa rata początkowa;

większe bezpieczeństwo w pierwszych latach posiadania kredytu, nawet przy wzrośnie poziomu WIBOR.

Wady kredytu z ratą równą:

wyższy całkowity koszt kredytu;

wolniejsze tempo spłaty odsetek w przypadku nadpłaty.

Ta druga wada jest szczególnie dotkliwa dla wszystkich tych, którzy decydują się na kredyt z ratą równą – w przypadku nadpłaty kapitału, całkowity koszt kredytu zmniejszy się w mniejszym stopniu niż dla nadpłaty raty malejącej.

Wady i zalety kredytu z ratą malejącą

Zalety kredytu z ratą malejącą:

niższy całkowity koszt kredytu;

szybsze tempo spłaty odsetek w przypadku nadpłaty.

Wady kredytu z ratą malejącą:

niższa zdolność kredytowa;

wyższa rata początkowa

większe ryzyko mocno odczuwalnego wzrostu raty przy wzroście poziomu WIBOR

Rata równa czy malejąca przy kredycie hipotecznym?

Podsumowując, kredyt z ratą malejącą to naprawdę świetne rozwiązanie dla osób które zarabiają naprawdę dobrze, ponieważ nie odczują oni w ogóle wysokości raty, ale bank zarobi na nich mniej. Jednocześnie każdorazowa nadpłata kredytu hipotecznego z ratą malejącą pozwoli na większą redukcję całkowitego kosztu kredytu, dzięki czemu potencjalnie szybciej będziemy mogli uwolnić się od tego zobowiązania. Jednakże jeśli boisz się początkowo wysokich rat, to Twój wybór powinien paść na raty równe. Początkowo raty będą niższe, ale spokój ducha, że nasz domowy budżet nie jest napięty do granic możliwości to coś, czego nie da się wycenić na żadną kwotę.