Końcówka roku 2021 przyniosła wielu obecnym kredytobiorcom dość znaczące zmiany w harmonogramach spłaty kredytów hipotecznych. Rosnąca inflacja i tracąca na wartości złotówka zaprzęgły do pracy członków Rady Polityki Pieniężnej, którzy to zdecydowali się podnieść stopy procentowe, aby uniknąć poważnego kryzysu gospodarczego. Niestety decyzja ta odbiła się dość mocno na portfelach Polaków, ponieważ ogromna większość kredytów zaciąganych w Polsce w ostatnim czasie (ponad 99%) została zawarta na zasadach oprocentowania zmiennego, które to wyznaczane jest jako suma marży banku oraz wskaźnika WIBOR dla trzech bądź dla sześciu miesięcy.

Wraz ze wzrostem stopy referencyjnej do poziomu 1,75% w grudniu 2021 roku, wskaźnik WIBOR 3M oraz WIBOR 6M poszybowały do poziomów z 2014 roku (i z dnia na dzień rosną!), dzięki czemu wielu kredytobiorcom raty wzrosły o nawet 30%! Członkowie RPP zapowiedzieli, że trzymają rękę na pulsie i w razie braku jakiejkolwiek poprawy sytuacji ekonomicznej nie wykluczają kolejnych podwyżek, dlatego też wielu kredytobiorców chcących zapanować nad podwyżkami z banku, z coraz większym zainteresowaniem zaczęło przyglądać się kredytom hipotecznym ze stałą stopą procentową. Ale czy słusznie?

Kredyt ze stałą stopą procentową - na czym polega stałe oprocentowanie?

Od wielu lat tylko nieliczne banki proponowały swoim klientom oferty oparte na stałym oprocentowaniu. Coś co na zachodzie jest normą, u nas jeszcze rok temu było zupełnie nieznane i obarczone dużą dozą nieufności. Świadczyć o tym może fakt, że jeszcze rok temu stałą stopę procentową oferowało jedynie kilka banków (m.in. Santander Bank oraz ING Bank Śląski).

Oferty kredytu hipotecznego z gwarancją stałej raty nie cieszyły się ogromnym zainteresowaniem klientów, ponieważ były one sporo droższe od kredytów opartych na oprocentowaniu zmiennym - różnica wynosiła około 1,5-2%. Dla przykładu, zaciągając kredyt na 400.000,00 PLN (przy wkładzie własnym 20%, marży 2,1%, i wysokości stopy WIBOR 3M równej 0,21%) na okres 25 lat rata wynosiła 1756,43 zł, podczas gdy ten sam kredyt z oprocentowaniem stałym 3,93% „kosztował” 2095,92 zł miesięcznie, czyli o 339,49 zł więcej.

Wiele zmieniło się wraz z upowszechnieniem stałego oprocentowania poprzez wymuszenie na bankach wprowadzenia oferty kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową. Z dniem 30-06-2021 każdy bank komercyjny miał obowiązek oferować ten rodzaj oprocentowania swoim klientom (banki spółdzielcze mają czas do końca 2022 roku), przez co jeszcze w lipcu 2021 możliwe było uzyskanie stałej stopy procentowej na poziomie 3,19%. Mimo to wiele osób widząc różnicę w wysokości ponad 200 zł na racie nie decydowało się skorzystać z tych ofert, zakładając, że stopa procentowa nie wzrośnie, a już na pewno nie do poziomu wyższego niż była przed pandemią.

Co warto jeszcze podkreślić, KNF w rekomendacji S nałożyła obowiązek wprowadzenia kredytu o stałym oprocentowaniu na okres co najmniej 5 lat, przez co większość instytucji kredytujących podporządkowała się temu zaleceniu i włączyła do oferty kredyt hipoteczny z gwarancją stałej raty przez 5 lat – nawet dla kredytów zawieranych na 10, 20 i 30 lat.

Kredyty o stałym oprocentowaniu – co po 5 latach?

Decydując się na kredyt o stałym oprocentowaniu, wysokość raty zostaje zabezpieczona na okres 5 lat. Po upływie 60 miesięcy banki proponują swoim klientom dwa rozwiązania. Pierwszym z nich jest możliwość kontynuacji spłaty kredytu w oparciu o stałe oprocentowanie przez okres kolejnych 5 lat. Rozwiązanie to jest dość dobre dla osób które chcą panować nad swoim budżetem i nie chcą mieć do czynienia z jakąkolwiek zmianą oprocentowania kredytu hipotecznego. Niestety rozwiązanie to obarczone jest jedną dość istotną cechą; mianowicie bank będzie musiał zaproponować kontynuację spłaty, ale oprocentowanie na kolejny 5-letni okres zostanie zaproponowane wg warunków rynkowych z przyszłości. Oznacza to, że klienci którzy zdecydują się na 5 letni okres spłaty z oprocentowaniem 5%, za 5 lat, z dużym prawdopodobieństwem, otrzymają propozycję na innych warunkach – wyższych bądź niższych.

Drugą opcją jest przejście na oprocentowanie zmienne oparte o WIBOR oraz marżę banku zapisane w umowie. Rozwiązanie to na pewno będzie tańsze od kredytu ze stałym oprocentowaniem, ponieważ bank nie będzie zabezpieczał ryzyka na rynku opcji i koszt tej operacji nie zostanie przeniesiony na klienta. Zaletą tego wariantu jest niższa cena, ale ogromną wadą jest brak wpływu na kształtowanie się całkowitego kosztu zobowiązania i ryzyko znaczącego wzrostu kwoty do spłaty w przypadku kolejnych podwyżek stóp procentowych.

kredyt hipoteczny z gwarancją stałej raty czy kredyt z oprocentowaniem zmiennym – co wybrać?

Decydują się na zaciągnięcie zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego zawsze należy wybiegać w przyszłość i starać się przewidzieć rozmaite scenariusze – zarówno te optymistyczne jak i pesymistyczne. Przede wszystkim wadą kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem jest wyższa kwota raty, co wpływa w sposób istotny na zdolność kredytową (co to jest zdolność kredytowa?). Może to oznaczać, że przy stałej stopie bank będzie chciał pożyczyć mniej pieniędzy i nie będziemy w stanie sfinalizować transakcji zakupu bądź budowy narażając się na straty. Również wyższa rata może uniemożliwić nam zaciągnięcie kredytu w wariancie raty malejącej, przez co będziemy skazani na ratę równą i wyższy całkowity koszt kredytu.

Z drugiej strony decydując się na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem narażamy się na wzrost raty o kilkaset złotych, przez co bardzo łatwo będzie utracić płynność finansową, narazić się na poważne kłopoty ze spłatą zadłużenia, a w konsekwencji stracić swój majątek i zablokować sobie możliwość zaciągnięcia jakiegokolwiek zobowiązania kredytowego w bliższej i dalszej przyszłości. Za opcją kredytu o stałym oprocentowaniu przemawia sytuacja ekonomiczna kraju i świata. NBP oraz RPP będą walczyły o to, aby nie dopuścić do galopującej inflacji i ratować złotówkę przed dewaluacją – słychać głosy, że grudniowa podwyżka stóp nie jest ostatnią i czeka nas jeszcze kilka posiedzeń, gdzie Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się w mniej bądź bardziej umiarkowany sposób na podwyżkę stopy procentowej co wywinduje raty o kolejne kilkaset złotych.

W moim odczuciu najważniejszą zaletą kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową jest brak jakichkolwiek opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Oznacza to, że jeśli sytuacja ekonomiczna się unormuje a oprocentowania kredytów spadną to w bardzo łatwy sposób będzie można zrefinansować kredyt hipoteczny i przenieść się do innego banku, który zaproponuje dużo bardziej atrakcyjne warunki cenowe. Chcesz wiedzieć więcej o stałej stopie procentowej i aktualnych propozycjach różnych instytucji? Zapraszam na bezpłatne spotkanie i porównanie różnych ofert dla kredytów hipotecznych z gwarancją stałej raty! Do zobaczenia!