Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto pamiętać o tym, że jest to zobowiązanie długoterminowe, zaciągane najczęściej na 20-30 lat. Trudno jest przewidzieć co wydarzy się w trakcie oraz pod sam koniec okresu kredytowania oraz z jakimi sytuacjami przyjdzie nam się mierzyć, jednakże w krótszym horyzoncie czasowym zadanie to wydaje się być dużo prostsze.

Większość sytuacji losowych przydarza się naprawdę rzadko, ale do wielu z nich można się wcześniej przygotować i przedsięwziąć pewne kroki, aby móc choć w minimalnym stopniu zmniejszyć negatywny wpływ zjawiska będącego źródłem problemu mogącego doprowadzić do problemów ze spłatą.

Dlatego też wybór jakie raty kredytu hipotecznego wybrać i jak zaplanować spłatę tego zobowiązania to pytanie które warto omówić w nieco szerszym aspekcie przed staraniem się o kredyt hipoteczny.

Raty kredytu hipotecznego – w jakiej wysokości powinna być rata?

Planując zakup nieruchomości oraz finansowanie, należy pamiętać o tym, żeby podejść do tematu z chłodną głową. Dość łatwo jest przeholować i wybrać dla siebie mieszkanie bądź dom, który stanie się dość ogromnym obciążeniem dla comiesięcznego budżetu gospodarstwa domowego. Dlatego też zanim rozpoczniemy poszukiwania tych wymarzonych 4 kątów, warto zbadać zdolność kredytową, aby wiedzieć w jakim przedziale cenowym należy szukać.

Zgodnie z rekomendacją T wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, wysokość raty kredytu hipotecznego oraz innych zobowiązań kredytowych nie powinna stanowić więcej niż 50% dochodów gospodarstwa domowego uzyskującego dochód w wysokości średniej krajowej. Gospodarstwa osiągające dochód wyższy, mogą zaciągnąć kredyt maksymalnie do poziomu 65% swoich dochodów, więc na tej podstawie banki wyznaczają wysokość maksymalnego kredytu możliwego do uzyskania.

Przykładowo, decydując się na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym 5,51% (oferta w wariancie z 20% wkładem własnym) w wysokości 400.000,00 PLN na 25 lat rata przez pierwsze 5 lat wyniesie 2.458,74 PLN. Wielu ekonomistów twierdzi, że raty kredytów nie powinny wynosić więcej niż 25-30% budżetu gospodarstwa domowego, więc z takim zobowiązaniem bez trudu poradzi sobie rodzina, która zarabia około 8.000,00 PLN netto miesięcznie.

Gdyby jednak zastosować dane z rekomendacji T, to powyższa rodzina mogłaby pozwolić sobie na ratę w wysokości 5.200,00 PLN, przez co budżet obejmujący koszty utrzymania rodziny musiałby zmieścić się w kwocie 2.800 zł

Rata zmienna czy stała?

Każdy bank przedstawiając propozycję kredytową oblicza jednocześnie wysokość potencjalnej raty kredytu hipotecznego dzięki czemu przyszły klient instytucji będzie mógł obliczyć jak dużym wydatkiem może okazać się wysokość raty. Co więcej bank będzie mógł przedstawić ratę kredytową w dwóch wariantach – raty z oprocentowaniem zmiennym oraz oprocentowaniem stałym (co to jest stała stopa procentowa?).

W skrócie, w przypadku wyboru wariantu nr 1 zdolność kredytowa będzie wyższa, jednakże wraz z podwyżką stóp procentowych może nastąpić wzrost raty kredytu hipotecznego do poziomu niemożliwego do udźwignięcia. W wariancie kredytu z oprocentowaniem stałym, z góry znana jest wysokość rat, przez okres 5-7 lat jednakże rozwiązanie to jest droższe, przez co również wybór tej opcji pomniejsza zdolność kredytową, przez co nie uda się kupić nieruchomości którą mamy na oku.

Pozostałe koszty kredytu

Planując spłatę kredytu i wyliczając wszelkie koszty wynikające z zakupu nieruchomości, warto oszacować nie tylko wysokość zobowiązania kredytowego. Z zakupem nieruchomości wiążą się, oprócz wkładu własnego w wysokości 10 bądź 20%, jeszcze inne koszty – planując zakup mieszkania bądź domu musimy przygotować się na wydatek 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (rynek wtórny), taksę notarialną (wysokość zależy od wartości transakcji), kosztu wpisu hipoteki (200zł), podatku od czynności wpisu (19zł), opłat za każdy egzemplarz aktu itp.

Co więcej, decydując się na ofertę kredytu hipotecznego z któregoś banku możemy również zostać zobowiązani do skorzystania z produktów dodatkowych takich jak ubezpieczenie na życie (więcej o ubezpieczeniach przeczytasz tutaj), ubezpieczenie nieruchomości czy chociażby karta kredytowa. Wszystkie te opcje generują dodatkowy koszt dla potencjalnego klienta, który będzie musiał być ponoszony razem z ratą kredytu. Większość banków proponuje polisy grupowe powiązane z wysokością kapitału ze spłaty, więc przy stawce od 0,0002 do 0,00045, dla kredytu hipotecznego w kwocie 400.000,00 PLN wysokość ubezpieczenia może wynieść nawet 180,00 zł miesięcznie.

Kolejnym kosztem o którym zapomina spora grupa kredytobiorców to czynsz dla spółdzielni bądź wspólnoty w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego oraz inne opłaty takie jak prąd, gaz, telewizja, internet itp. Warto więc zorientować się jaka jest wysokość tego zobowiązania, gdyż może się okazać, że czynsz oraz opłaty to dodatkowe 1.500,00 zł, przez co w przypadku błędnego obliczenia wysokości raty kredytu i wzrostu jej wysokości w wyniku podwyżki stóp procentowych, nagle w budżecie pojawi się dziura, a wraz z nią dość spory problem.

Obniżenie raty kredytu hipotecznego

Obliczając wysokość raty oraz wszelkich kosztów wynikających z posiadania kredytu hipotecznego należy zawsze pamiętać, żeby nie dopuścić do opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego. Każdorazowe uchybienie w spłacie zobowiązania odnotowywane jest w bazie Biura Informacji Kredytowej, przez co w bliższej bądź dalszej przyszłości może pojawić się problem z zaciągnięciem kolejnego zobowiązania.

Zresztą opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego to nic przyjemnego chociażby ze względu na procedury windykacyjne banków, nieprzyjemne telefony, wizyty terenowe i w ostateczności widmo utraty cennego mieszkania oraz wyprowadzki na bruk. Dlatego też wiedząc, że zaciągnięte zobowiązanie jest zbyt trudne do terminowej obsługi mamy możliwość obniżyć ratę kredytu hipotecznego poprzez wniosek o wydłużenie okresu kredytowania bądź refinansowanie kredytu hipotecznego i przeniesienie go do banku, gdzie oferta będzie bardziej korzystna.

Kolejną opcją są wakacje kredytowe, jednakże jest to rozwiązanie korzystne tylko dla osób posiadających tymczasowe problemy ze spłatą raty – w tym przypadku bank nie obniża raty kredytu hipotecznego, a zawiesza możliwość spłaty raty na kilka miesięcy, dzięki czemu możemy odetchnąć i na spokojnie poukładać budżet tak, aby kredyt hipoteczny nie stanowił w nim największego ciężaru.