Ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły w dość szybkim tempie praktycznie w całym kraju. Dla przykładu w styczniu 2021 średnia cena za m2 mieszkania w Łodzi w stanie deweloperskim wyniosła 6712 zł. Osoby, które wtedy nie zdecydowały się na transakcję kupna mieszkania i odłożyły ten zakup w czasie jedynie o 10 miesięcy, musiały dość mocno się zdziwić, ponieważ w październiku cena za metr kwadratowy mieszkania wyniosła aż 8253 zł, co stanowi wzrost o prawie 23%.

Wpływ na ten stan rzeczy miało wiele czynników, między innymi wzrost cen materiałów budowlanych oraz gigantyczne zainteresowanie nieruchomościami zarówno ze strony mniejszych i większych inwestorów jak i kupujących korzystających z rekordowo niskich stóp procentowych. Wielu kredytobiorców nie było gotowych na tak dynamiczne wzrosty, ponieważ wraz ze wzrostem ceny rosły jednocześnie wymagania banku dotyczące wymaganego wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacja S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, wkład własny dla zobowiązań kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach o przeznaczeniu mieszkaniowym, powinien wynieść co najmniej 20% wartości kredytowanej nieruchomości, będącej przedmiotem zabezpieczenia.

Oznacza to, że chcąc kupić mieszkanie w styczniu za cenę 500.000,00 PLN i odwlekając decyzję o zakupie o 10 miesięcy, musieliśmy pogodzić się z faktem, że nie tylko zdrożało ono o 115.000,00 PLN, lecz także wkład własny konieczny do wniesienia przez kredytobiorcę wzrósł – w tym przypadku aż o 23.000,00 zł i osiągnął kwotę 123.000,00 PLN. Dla wielu kredytobiorców o bardziej skromnych oszczędnościach kwoty te pozostają w poza zasięgiem, więc aby nie odcinać tej grupy kredytobiorców od możliwości spełnienia marzenia o swojej własnej nieruchomości, wiele banków wprowadziło do swojej oferty ubezpieczenie niskiego wkładu, pozwalające na wniesienie w postaci pieniężnej jedynie 10% wartości transakcji.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – klauzula niedozwolona

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW) swoje istnienie zapoczątkowało wiele lat temu, a głośno (w kontekście klauzul abuzywnych) o tym produkcie zrobiło się w momencie oferowania go do kredytów we frankach szwajcarskich, ponieważ wiele udzielanych wtedy kredytów zabezpieczane było między innymi ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Sensem tego ubezpieczenia jest przejęcie odpowiedzialności przez Towarzystwo Ubezpieczeniowe za część długu swojego klienta w zamian za składkę w określonej wysokości.

Zgodnie z rekomendacją nadzoru finansowego banki mogą pożyczać jedynie 80% wartości nieruchomości, więc obejmując transakcję dodatkowym ubezpieczeniem bank mógł pożyczyć więcej, ponieważ dochodził swoich roszczeń bezpośrednio od klienta oraz od ubezpieczyciela, który ubezpieczał część długu. Zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu, wraz z upływem czasu klient nadpłaca kapitał, po kilku latach spłaca 10% wkładu, przez co ubezpieczenie niskiego wkładu własnego samoczynnie wygasa.

Istotą sporu było to, że banki przerzucały na swoich klientów cały ciężar spłaty składki za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a klient z tego tytułu nie uzyskiwał jakiejkolwiek korzyści. Okazywało się, że w przypadku zajścia zdarzenia objętego w/w ubezpieczeniem, wypłata świadczenia przez ubezpieczyciela szła na konto banku, a klient, mimo że to on opłacał składki za produkt ubezpieczeniowy i powinien być chroniony, to otrzymywał żądania regresu wypłaconego odszkodowania od ubezpieczyciela, co obarczało klienta ryzykiem, które powinien ponosić bank z tytułu udzielanych kredytów.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jak uniknąć?

Oczywiście nie chcąc zawierać z bankiem żadnych umów które w przyszłości mogą się okazać nie do końca legalne (wiele banków nie posiada w swojej ofercie ubezpieczenia niskiego wkładu), można po prostu zwiększyć wkład własny do 20% i spać spokojniej. Oczywiście łatwo powiedzieć – jeszcze do niedawna (do końca 2019) roku wkładem własnym mogło być np. inne mieszkanie. Na dzień dzisiejszy (01.2022) inna nieruchomość może stanowić zabezpieczenie jedynie w przypadku wnioskowania o kredyt w banku Santander. Pozostałe instytucje żądają, aby wkład został wniesiony gotówką, bądź jako działka przy budowie domu systemem gospodarczym bądź za pośrednictwem generalnego wykonawcy.

Oczywiście uniknięcie ubezpieczenia niskiego wkładu poprzez zwiększenie własnego zaangażowania w inwestycję do poziomu powyżej 20% znacząco obniża koszty kredytu. Decydując się na zakup mieszkania za cenę 615.000,00 PLN z wkładem własnym na poziomie 20%, na okres 25 lat z oprocentowaniem stałym (co to jest oprocentowanie stałe przeczytasz tutaj), rata wyniesie około 3220 zł (przez okres 5 lat), a dla 10% wkładu będzie to około 3850 zł. Która opcja bardziej się opłaca? Zapraszam na bezpłatne spotkanie, aby to wszystko dokładnie policzyć.